지렛대 투자는 꿈도 꾸지 말라
지렛대 투자는 꿈도 꾸지 말라
  • 장경철 부동산일번가 이사
  • 호수 267
  • 승인 2017.12.15 10:13
  • 댓글 0
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금리인상기 부동산 투자법

유동성의 시대가 종말을 고하고 있다. 한국은행이 6년 5개월만에 기준금리를 인상하면서다. 당연히 저금리의 가장 큰 수혜자로 꼽혔던 부동산 시장이 타격을 입을 거라는 분석이 나온다. 금리인상기, 부동산 투자전략을 어떻게 짜야 할까. 각 부동산 시장별 금리인상이 미치는 영향과 투자법을 살펴봤다.

▲ 한국은행이 기준금리를 인상하면서 부동산 시장은 상당한 타격을 입을 것이라는 전망이 나온다.[사진=뉴시스]

“바람이 불 땐 누워야 한다.” 섣불리 투자하기보다는 숨을 고르는 게 낫다는 뜻의 부동산 격언이다. 흥미롭게도 이 말은 요즘 부동산 시장을 잘 반영하고 있다. 잇따른 부동산 규제에 이어 기준금리까지 인상되자 부동산 시장에 경고등이 켜졌기 때문이다. 한국은행은 11월 30일 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 기존 1.25%에서 1.50%로 끌어올린 건데, 2011년 6월 이후 약 6년 5개월만의 인상이다.

한국은행이 금리 인상을 단행하면서 큰 타격을 입을 것으로 예상되는 곳 중 하나는 부동산 시장이다. 금리는 정부 규제와 더불어 부동산 시장을 좌우하는 한축으로 꼽히기 때문이다. 설상가상으로 금리 인상 시점이 정부의 가계부채대책이 발표된 직후였던 터라 부동산 시장에 몰렸던 자금이 대거 빠질 수 있다는 우려가 나온다.

그렇다면 금리 인상은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. 먼저 주택시장을 보자. 지난 11월 29일 정부는 주거복지 로드맵을 발표했다. 100만 가구의 공공주택을 공급할 예정인데, 이 정책으로 내집마련을 늦추는 사람이 많아질 거란 분석이 나온다. 이런 상황에서 금리 인상이 단행돼 주택구입 꿈을 미루는 사람은 더 늘어날 공산이 크다.

 

주택시장의 주요 실수요자인 신혼부부와 사회 초년생 등이 주택을 구입할 때 대출에 의존할 수밖에 없어서다. 이는 집값 하락을 부추기는 요인이다. 이번 금리 인상으로 입주물량이 많은 수도권과 지역 경제가 타격을 입을 거라는 분석이 나오는 이유다. 2018년부터 입주물량이 급증하는 경기도와 일부 지방 아파트는 집값 하락에 따른 역전세난이 일어날 가능성도 배제할 수 없다.

물론 반론도 있다. 금리가 인상됐더라도 집값이 단기에 급락하진 않을 거라는 주장이다. 서울에선 재건축 사업이 진행 중이고, 유입을 원하는 수요가 많은 만큼 당장 가격이 떨어지진 않을 거라는 게 근거다. 하지만 지금은 부동산 매입을 자제할 시기임에 분명하다. 금리인상기엔 보수적인 관점에서 주택시장을 바라보는 게 좋다. 2018년부터 신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)이 도입된다는 점도 고려해야 한다.

집을 살 땐 ‘집’에다 ‘보유자금’을 맞추지 말고 ‘보유자금’에 ‘집’을 맞춰야 한다. 대출금은 집값의 30% 이내로 제한하고, 매달 상환하는 대출원리금은 월급의 30% 이내로 맞추는 ‘30% 룰’도 지켜야 한다. 청약은 인기지역이나 유망단지 위주로 하는 게 안전하다. 주택시장에 비해 정부의 규제를 덜 받아 활활 타올랐던 수익형 부동산도 금리 인상으로 인한 타격을 피할 순 없을 것으로 보인다.

되레 금리에 더욱 민감할 공산도 크다. 수익형 부동산은 레버리지 투자를 하는 경우가 많기 때문이다. 그럼에도 수익형 부동산에 투자하고 싶다면 ‘틈새’를 공략하는 게 좋다. 중도금 무이자 수익형 부동산이 대표적이다. 중도금 무이자 혜택을 제공한다는 건데, 이를 통해 대출이자 상승으로 인한 부담을 덜고, 대출이자만큼 분양가 인하 효과를 누릴 수 있다.

선임대 상가나 생활형 숙박시설(레지던스) 등 정부 규제에서 벗어난 수익형 부동산에 투자해 수익성을 높이는 것도 하나의 방법이다. 수익성이 좋으면 금리가 오르더라도 수익률 하락폭이 적기 때문이다. 수익형 부동산은 금리가 인상될수록 입지별ㆍ지역별ㆍ상품별 양극화가 심화할 수 있어 이런 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

토지시장은 금리 인상으로 인한 영향이 미미할 가능성이 높다. 일반적으로 토지 투자는 대출을 끼지 않는 경우가 많아서다. 정부의 부동산 규제 타깃이 다주택자라는 점도 호재라면 호재다. 내집마련을 꿈꾸는 실수요자라면 지금이 토지를 구매할 적절한 시기일지 모른다. 금리가 올라도 월세보다는 이자부담이 적은 경우가 많기 때문이다.

구매력만 갖췄다면 공급과잉 지역을 제외하고선 매수해도 괜찮다. 임대 수요가 풍부하고 확실한 개발호재 등이 있어 시세차익을 기대할 수 있는 곳 위주로 찾아보는 것이 좋다. 택지지구, 신도시 용지가 대표적이다. 그중에서도 근린상업용지, 점포주택용지, 주차장과 주유소 등을 포함한 특수분양용지 등이 유망하다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

 

 



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