DSRㆍRTI 이후 부동산 투자전략
DSRㆍRTI 이후 부동산 투자전략
  • 장경철 부동산일번가 이사
  • 호수 284
  • 승인 2018.04.20 12:31
  • 댓글 0
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짚신도 짝 있고 투자도 짝 있다

올해 가계대출 규제가 본격 도입되고 있다. 지난 1월 시행된 신新총부채상환비율(DTI), 중도금 대출 보증한도 축소에 이어 3월 24일엔 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI)이 적용됐다. 자금줄이 막힐 공산이 크다는 건데, 그럴수록 맞춤형 투자전략을 세워야 한다. 짚신도 짝이 있듯, 투자에도 짝이 있다. 더스쿠프(The SCOOP)가 DSRㆍRTI 이후 부동산 투자전략을 살펴봤다.

▲ 10ㆍ24 가계부채 종합대책에 따른 대출 규제가 본격화하면서 부동산 시장이 위축될 공산이 커졌다.[사진=뉴시스]

정부의 가계대출 옥죄기가 시작됐다. 지난 3월 26일 ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’에 따른 대출 규제가 본격 도입되면서다. 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 공산이 크다. 대출 절차가 까다로워지고 한도가 줄어든 만큼 내집 마련, 수익형 부동산 투자를 위한 전략에도 수정이 불가피해졌다.

■변수1 DSR = 가장 주목해야 할 변화 중 하나는 총체적상환능력비율(DSR)이 적용됐다는 점이다. DSR은 한 사람이 1년간 갚아야 하는 부채의 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 앞으론 이 비율을 통해 대출액을 조절하겠다는 거다. 이는 한차례 앞서 시행된 신新총부채상환비율(DTI)보다 한층 강화된 규제다. 신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌지만 DSR은 전세자금대출, 신용대출, 학자금 대출, 할부금 등 모든 종류의 부채를 따진다.

그렇다면 DSR 시행 이후엔 내집 마련 전략을 어떻게 세워야 할까. 당장은 매수시기를 늦추거나 목표로 삼은 내집 규모를 줄이는 게 현실적이다. 중도금 부담을 줄인 단지를 찾아보는 것도 하나의 방법이다. 대출규제가 깐깐해지면서 청약 수요가 줄어들 것으로 보이자, 차별화된 금융혜택을 제공하는 건설사들이 늘고 있다.

가령, 중도금 무이자 대출혜택을 제공하거나 중도금 비중을 최소화하는 식이다. ‘평택소사벌 효성해링턴 코트’가 좋은 예다. 이 단지의 분양조건은 계약금 10%, 중도금 5%, 잔금 85%다. 통상 60%에 달하는 중도금을 5%까지 낮춰 초기자금 부담을 줄였다.

 

■변수2 RTI = 상가 등 수익형 부동산 투자자들이 신경써야 할 지표도 있다. 새로 도입된 임대업이자상환비율(RTI)이다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 1억원이 넘는 액수의 대출을 받으려는 부동산 임대사업자들은 RTI가 150%(주택임대업은 125%) 이상이어야 한다.

이런 맥락에서 대출한도를 높이기 위해선 임대수익을 높이거나 이자비용을 낮춰야 한다. 먼저 임대수익을 높이려면 보증금 비중을 낮추고 월세를 높이면 된다. 하지만 이 경우 임차인의 반발이 클 게 분명하다. 그렇다면 이자비용을 낮춰야 한다는 건데, 이를 위해선 변동금리보다 고정금리를 받는 게 유리하다. 3년 이상 고정금리가 아닌 경우 이자비용을 계산할 때 가산금리 1%포인트를 추가 적용하기 때문이다.

투자 전략도 수정할 필요가 있다. 임대소득을 높이는 게 중요해졌다는 점을 고려해 선임대 상가를 주목하는 게 좋다. 선임대 상가는 분양업체가 임차인을 확보, 일정 기간 임대수익이 보장되기 때문이다. 임차인의 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전 상권 활성화 정도를 가늠할 수 있다는 점도 선임대 상가의 장점이다. 무엇보다 분양가와 임대료를 비교할 수 있어 RTI 도입에 따른 자금 스케쥴을 잡기가 수월하다.

그 외에도 물류센터나 섹션 오피스 등 틈새 부동산을 노리거나, 임차인 확보가 수월한 산업단지 인근 오피스텔을 노려보는 것도 안정적인 투자법이 될 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

 


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