가치를같이읽다

창업자가 상가건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상과 임대기간 연장, 보증금반환 등의 분쟁이 발생하는 경우를 종종 볼 수 있다.

이때 정부에서 상대적으로 약자인 임차인들이 불이익을 받는 것을 방지하기 위해 ‘상가건물임대차보호법’을 만들었고 현재는 2010년 7월21일 개정된 내용에 따라 시행중에 있으며 상가임대차보호법은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 지역별 환산보증금이 일정기준 이하인 경우에만 해당된다.

법으로 보호받는 임차인은 제3자에 대하여 건물의 소유권에 대한 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 자신의 임차권을 주장할 수 있고 경매 또는 공매시 후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

기간을 정하지 않았거나 1년미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 보며 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

이때에는 확정일자가 있어야한다. 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우에는 경매가격의 1/3 범위내에서 다른 권리자보다 최우선 변제권을 받게 된다.

또한 상가임대차보호법을 적용받게되면 5년 범위내에서 계약갱신요구권이 생기는데 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다. 또 임대료 인상한도가 9%로 제한되며 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연15% 이내로 제한되기 때문에 지나친 임대료 인상을 억제 할 수 있다.

임대차보호법 적용대상의 환산보증금 범위는 서울시 3억원 이하이며 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 2억5천만원 이하, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기 광주시는 1억8천만원 이하, 기타 1억5천만원 이하이다.

창업몰 경제연구소 CERI 김경민팀장은 “상가임대차보호법의 혜택을 제대로 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어있어야 하며 확정일자를 받아두는 것이 유리하다”고 말했다.

박정훈 기자 ted@thescoop.co.kr