가치를같이읽다

도곡동의 타워팰리스, 잠실의 롯데월드타워, 영등포의 타임스퀘어…. 지역을 대표하는 랜드마크다. 랜드마크는 상징성, 희소성 등 이점이 많아선지 수요가 끊이지 않고, 시세도 잘 떨어지지 않는다. 요즘 같은 부동산 침체기에 인기가 많은 이유다. 하지만 랜드마크라고 무조건적인 성공을 보장하진 않는다. 꼼꼼히 분석하지 않으면 성공할 수 없다는 건 랜드마크도 마찬가지다. 더스쿠프(The SCOOP)가 흔들리는 랜드마크를 취재했다. 

“그 지역의 랜드마크(Land-mark)에 투자하라.” 부동산 성공투자의 제1원칙이다. 랜드마크는 특정 지역을 식별하는 데 적합하거나 대표하는 건축물ㆍ경관 등을 말하는데, 통상 눈에 띄기 쉬운 곳이 랜드마크가 된다. 잠실의 롯데월드타워, 영등포 타임스퀘어, 삼성동 코엑스몰이 대표적인 랜드마크다. 

랜드마크라는 수식어는 건물의 규모나 특이한 외형으로도 붙지만, 상징성이나 희소가치 때문에도 부여한다. 그만큼 수요가 높아 자산가치가 가파르게 오르고, 한번 올라간 가치는 잘 떨어지지 않는다는 특징이 있다. 요즘 같은 부동산 시장 침체기에 랜드마크가 더욱 많은 주목을 받는 이유가 여기에 있다.

부동산 시장에서 주목하는 랜드마크는 두 종류다. 랜드마크 아파트와 랜드마크 상가다. 먼저 랜드마크 아파트를 보자. 랜드마크 아파트의 진면목은 지역 가치를 높이는 일등 공신이라는 데 있다. 해당 지역보다 더 명성을 떨치는 경우도 드문 예가 아니다.

랜드마크 아파트의 대표주자로는 도곡동 타워팰리스를 꼽을 수 있다. 타워팰리스가 들어서기 전과 후 도곡동의 위상은 크게 다르다. KB부동산시세 기준으로 2000년 도곡동의 평균 아파트가격은 3.3㎡(약 1평)당 1050만원이었다.
 

하지만 2002년 타워팰리스가 완공된 이후 평균 아파트가격은 1800만원으로 훌쩍 뛰었다. 이전까지 강남 대표 부촌으로 자리잡아왔던 압구정동(같은 기간 1110만원→1700만원)과의 차이도 뒤집었다. 지방에서도 랜드마크 아파트의 영향력은 크다. 해운대의 아이파크와 두산위브더제니스는 해수욕장으로 명성을 떨치던 해운대를 세계 수준의 해양도시 반열에 올리는 데 상당한 역할을 했다. 

수익형 부동산 시장에서도 랜드마크의 투자 가치는 아파트 시장 못지않게 높다. 특히 투자 수익률이 중요한 수익형 부동산 시장에서 랜드마크의 상징성ㆍ희소성은 상당한 이점으로 작용할 공산이 크다. 그만큼 수요 확보에 유리하기 때문이다.

실제로 경기 고양시 일산의 랜드마크인 웨스턴돔은 인근 역세권 상가인 센트럴프라자보다 시세가 높다. 2018년 국세청 상업용 건물 기준시가에 따르면 웨스턴돔 1층의 기준시가는 3.3㎡(약 1평) 당 2067만원으로 센트럴프라자 1층 기준시가 1672만원을 크게 웃돌았다. 합정역 인근 랜드마크인 메세나폴리스도 홍대입구역ㆍ상수역 일대 상권의 대표 상가로 자리매김했다.

하지만 랜드마크 상가라고 성공적인 투자를 100% 보장하는 건 아니다. 큰 기대감을 품고 분양을 받았다가 빛 좋은 개살구로 전락한 사례도 적지 않다. 이런 실패율이 높은 랜드마크 상가들은 대부분 공통된 유형이 있는데, 투자 시 이런 곳들은 걸러내야 한다.

첫째는 시공사 브랜드만 강조하고 상가를 활성화하는 데는 소홀한 유형이다. 상가개발업체는 통상 인지도가 높은 시공사 브랜드를 앞세워 상가명을 짓거나 마케팅에 활용한다. 하지만 브랜드와 상가의 활성화는 다른 얘기다. 브랜드에 현혹되지 말고 입지, 활성화 방안, 고객 동선의 흐름, 집객요소 등 조건을 두루 살펴야 한다.

둘째는 주변 수요를 고려하지 않은 채 공급량을 터무니없이 늘리는 곳이다. 통상 대형 상가는 2층 이상 올라가면 고객 이용률이 현저히 떨어진다. 주변에 고층ㆍ경쟁 상가가 얼마나 있는지 점검해야 하는 이유다. 셋째, 수익 보장만 내세우는 곳도 주의해야 한다. 특히 ‘몇년간 연 10% 이상 수익보장’이라는 문구를 내걸었다면 일단 의심하는 것이 좋다.

지하철과 연결됐다고 성공을 보장하는 것이 아니라는 것도 명심해야 한다. 폐쇄적인 지하철 상가는 생각만큼 수익률이 높지 않을 수 있다. 강남ㆍ동대문ㆍ명동 등 지하철 상가도 유동인구 접근성이 좋을 것 같지만 실제론 폐쇄적 구조로 발길이 뜸하다. 유동인구 동선 분석이 먼저다.

마지막 유형은 무늬만 전문상가를 내세운 곳이다. 가령, 분양할 땐 메디컬 전문 상가를 내세우고 개점할 땐 일반 상가와 차별점이 없는 식이다. 상가 설계를 꼼꼼히 살펴보면 전문상가 여부를 판단할 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프