[풍선효과 리스크] 빵빵해진 풍선의 바람 빼는 변수들
[풍선효과 리스크] 빵빵해진 풍선의 바람 빼는 변수들
  • 장경철 부동산일번가 이사
  • 호수 298
  • 승인 2018.07.27 11:05
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비조정지역 단지, 단독주책, 해외부동산 등 뜨긴 했지만 …
부동산 시장엔 곳곳에 리스크, 돌다리도 두들겨봐야

정부가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제를 강화하고 있다. 부동산 투자자들이 주택시장을 대체할 투자처를 찾는 이유다. 최근 떠오르고 있는 비조정 지역 단지, 단독주택, 해외부동산 등이 대표적인 대안 투자처다. 하지만 이럴 때일수록 신중하게 투자해야 한다. 제아무리 빵빵해진 풍선도 쭈그러들게 마련이다. 더스쿠프(The SCOOP)가 풍선효과의 리스크를 취재했다. 

단독주택은 개발 가치가 높지만 지은지 오래된 건물이 많아 안전에 취약하다.[사진=뉴시스]
단독주택은 개발 가치가 높지만 지은지 오래된 건물이 많아 안전에 취약하다.[사진=뉴시스]

풍선의 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오듯, 정부가 일부 시장을 규제하면 또다른 시장에 투자자ㆍ수요자들이 쏠리는 현상. ‘풍선효과’다. 최근 부동산 시장에 풍선효과가 나타나고 있다. 정부가 주택시장을 강하게 규제하자 갈 곳을 잃은 자금이 규제를 벗어난 부동산을 향하고 있다는 거다. 이럴 때일수록 투자ㆍ구매에 신중해야 한다. 풍선효과에 숨은 리스크를 보지 못할 공산이 크기 때문이다.

그렇다면 풍선효과로 주목을 받을 만한 부동산은 무엇이 있고, 주의해야 할 점은 또 무엇일까. 먼저 살펴봐야 할 건 비조정지역 단지다. 비조정 지역이란 정부가 지정한 40개 청약조정대상 지역을 제외한 곳을 말한다. 정부 규제를 비켜간 데다 전매기간이 짧고 1순위 청약 자격을 쉽게 받을 수 있어 인기가 많다. 일례로 경기도 수원에 짓고 있는 ‘화서역 파크푸르지오’는 미계약분 청약 경쟁률이 1603대 1에 달했다. 

문제는 이들 지역에 아파트 공급량이 과도하게 몰리고 있다는 점이다. 국토교통부가 발표한 올 2월 전국 미분양주택 현황에 따르면 서울은 미분양주택이 47가구에 그친 반면, 비조정 지역인 김포, 안성, 평택 등은 각각 1436가구, 1363가구, 1080가구에 달했다. 그럼에도 지난 6~7월엔 수원과 김포, 시흥 등 경기도 지역에 2만여 가구가 추가로 분양됐다. 실수요가 아니라면 비조정 지역 투자를 주의해야 하는 이유다. 이처럼 리스크가 큰 시장에선 전매제한이 없어도 매매가 어려울 가능성이 높다.

 

단독주택도 풍선효과를 톡톡히 보고 있다. 아파트 시장이 규제로 몸살을 앓고 있는 것과 달리 도시재생 사업이 탄력을 받으면서 단독주택의 개발가치가 커지고 있다. 최근 상수동ㆍ익선동 등 골목상권이 주목을 받고 있다는 점도 단독주택의 가치를 띄우고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 단독주택의 매매가격은 매달 상승세를 기록했다.

특히 경매시장에선 지난 3월 역대 두번째로 높은 90.5%의 낙찰가율을 기록해 단독주택의 인기를 실감케 했다. 이런 단독주택에도 리스크는 있다. 지은 지 30~40년씩 되는 노후화 주택이 많아 안전에 취약하다는 점이다. 최근 발생한 용산 상가주택 붕괴사고가 대표적인 예다. 그 때문에 오래된 단독주택을 살 때는 신축 가능성을 따져봐야 한다.
 
마지막으로 봐야할 건 해외 부동산이다. 해외 부동산 투자도 풍선효과로 재조명되고 있다. 국내 주택시장의 투자 전망이 좋지 않은 데다, 수익형 부동산의 수익성도 점차 악화하고 있어 해외 부동산을 향한 관심은 지속적으로 증가할 전망이다. 2006년 자유화 이후 투자금액 한도나 복잡한 절차가 사라졌다는 점도 해외 부동산 투자를 부추기는 요인이다.

다만, 정보를 얻기가 어렵다는 점과 환율의 영향을 받는 점 등 유의해야 할 부분이 많다. 이 때문에 투자자들이 적어 환금성도 낮은 편이다. 더구나 분양 도중 문제가 발생했을 때 해외에선 분양자 보호장치가 적용되지 않는 경우가 있다는 점은 상당한 리스크다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

 

 



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