“못 파는 땅도 팔 수 있다?” 이 세상 부동산에 마법 따윈 없다
“못 파는 땅도 팔 수 있다?” 이 세상 부동산에 마법 따윈 없다
  • 이동주 변호사
  • 호수 313
  • 승인 2018.11.16 15:50
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이동주 변호사의 알쏭달쏭 부동산 법정❷ 토지거래허가구역의 진실 

정부가 원활한 공공주택 공급을 위해 ‘토지거래허가구역’을 추가로 지정했다. 해당 지역에 투기 수요를 차단하기 위해 토지 거래를 일부 막는 제도다. 그런데도 “토지거래허가구역 땅도 얼마든지 사고 팔 수 있다”며 마법사를 자처하는 이들이 있다. 이들의 마법은 과연 현실이 될 수 있을까. 더스쿠프(The SCOOP)와 이동주 변호사가 알쏭달쏭 부동산 법정을 열었다. 제2편 토지거래허가구역의 진실이다.  

토지거래허가구역을 둘러싼 기획부동산 세력이 활개를 치고 있다.[사진=연합뉴스]
토지거래허가구역을 둘러싼 기획부동산 세력이 활개를 치고 있다.[사진=연합뉴스]

정부가 최근 수도권 일부 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정했다. 타깃은 ‘9ㆍ21 수도권 주택공급 확대방안’에서 발표된 경기와 인천 등 6곳의 공공주택지구와 그 구역이 있는 녹지지역이다. 총 면적만 17.99㎢에 이른다. 수도권에 대규모로 토지거래허가구역이 지정된 건 부동산 경기가 과열 양상을 보였던 2007년 이후 처음 있는 일이다.


정부가 11년 만에 토지거래허가구역 지정 카드를 꺼내든 이유는 간단하다. 수도권에 주택 30만 가구를 추가로 공급하려는 계획이 투기수요로 틀어질 가능성을 차단하겠다는 거다. 토지거래허가구역으로 지정된 땅은 지방자치단체장의 허가가 있어야만 사고 팔 수 있다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)’이 근거다. 부동산거래신고법은 토지거래허가구역을 이렇게 규정하고 있다. “구역 내 일정 면적 이상의 토지를 매매하려면 시장ㆍ군수 등의 허가를 받아야 한다.”

언뜻 허가만 받으면 누구나 해당 구역 내 토지를 쉽게 거래할 수 있을 것 같다. 실상은 그렇지 않다. 허가 조건이 공공기관이나 공공단체의 매입이나 토지수용, 강제경매 등으로 엄격히 정해져 있어서다. 이마저도 활용 범위가 지역주민용 복지시설, 편익시설, 농ㆍ축산, 수산업 관련 시설 등으로 좁아진다. 토지거래허가구역 지정이 정부의 대표적인 땅 투기방지 대책으로 꼽히는 이유다.

당장 부동산 ‘큰손’들은 아쉬운 한숨을 내쉬는 상황이다. 정부의 잇단 규제로 서울 지역의 집값이 하락세를 탔는데, 그나마 호재로 여겨지던 공공택지개발 계획에서도 시세차익을 보기 어렵게 됐기 때문이다. 해당 지역 내에 있는 땅을 사들여 여유자금을 굴려보려던 큰손들의 계획이 틀어진 셈이다.

구역 내 땅주인도 답답하긴 마찬가지다. 매매가 어려워진 데다 향후 정부로부터 보상금을 받더라도 큰 이익을 얻기 어려울 공산이 커서다. 현 정부의 부동산 정책 기조는 ‘개발이익 환수’다.

그런데, 이런 답답한 틈새를 비밀스럽게 파고드는 세력이 있다. 이들은 사방팔방이 막힌 토지거래허가구역 땅이더라도 자신만의 ‘마법 같은 노하우’로 안전하게 거래를 할 수 있다고 장담한다. “이런 일엔 전문가”라는 설명도 덧붙인다.

자칭 전문가들이 말하는 마법이란 이렇다. “일단 지분 형태로 매수하면서 신고를 하지 않은 다음, 추후에 토지거래허가구역 지정이 해제되면 그때 지분대로 토지를 분할해서 등기를 이전받으면 된다.” “처음부터 허가를 받을 수 있는 형태로 둔갑시켜 거래할 수도 있다.” 이들은 “원래 돈을 벌려면 어느 정도 위험은 감수해야 한다”며 투자자의 호기를 자극하기도 한다.

“매매 계약 자체 성립 안돼”

정말 이들이 마법을 부리면 토지거래허가구역도 개발이익이 흐르는 돈줄이 될 수 있을까. 결론부터 말하면, 그런 마법은 세상에 없다. 대법원 판시를 보자. “처음부터 마치 허가가 필요하지 않는 것처럼 허위로 계약서를 작성하거나 실제로는 허가를 받을 수 없는 경우임에도 마치 허가를 받을 수 있는 것처럼 허위로 계약서를 작성한 경우에는 매매계약 자체가 무효다(대법원 2009다96328 판결).”

이런 계약은 처음부터 인정받을 수 없다는 얘기다. ‘꾼’들의 말에 혹해 돈을 건네도 땅 소유자가 갖는 어떤 권리도 얻을 수 없다. 게다가 토지거래허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 10분의 3 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 토지를 매수하고도 60일 이내에 등기하지 않을 경우 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형이다. 이들의 마법은 처음부터 명백한 거짓인 셈이다.

이들의 정체는 기획부동산이다. 과거엔 개발제한구역(그린벨트)에 자주 등장했다. 수법도 과거와 비슷하다. 그린벨트 내 임야를 구입하고서 이를 바둑판 모양으로 수백개로 잘게 쪼개고는 “곧 그린벨트가 풀린다”는 소문을 내면서 땅을 팔아치워 막대한 이익을 거두는 식이다.

물론 최근엔 토지거래허가구역 지정에 따른 거래제한을 인터넷 검색만 하면 알 수 있기 때문에 이들의 덫에 순진하게 걸릴 가능성은 낮다.

그렇다고 방심할 순 없는 일이다. ‘대박 수익’을 기대하는 투자자 심리를 파고드는 한탕 장사는 허무맹랑한 논리를 갖추고 있음에도 먹힐 때가 많았다. 더구나 최근 정부의 공공택지 지정 발표 전부터 암암리에 정보를 입수한 자들이 해당 지역 내 토지를 대량 매수한 흔적이 발견되기도 했다.

정부의 ‘공공택지 지정’과 ‘토지거래허가구역 지정’ 사이에는 한달이라는 시차도 있었다. 이들이 시세차익을 노리는 큰손들에게 비싼 값에 땅을 다시 팔아넘길 가능성은 충분히 점칠 수 있다. 혹여 “공공주택 개발 추진으로 돈 벌어볼 생각 없는가”라는 달콤한 제안을 받더라도 눈을 질끈 감고 거절해야 하는 이유다.
이동주 변호사 djlee@zenlaw.co.kr | 더스쿠프

 


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