가치를같이읽다

상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간이 최대 10년으로 늘었다. 자영업자들로선 당분간  맘고생 없이 영업에 매진할 수 있게 된 셈이다. 그렇다면 이제 10년간 맘 편히 장사만 하면 되는 걸까. 그렇지 않다. 10년 후면 또다시 계약종료를 걱정해야 한다. 자영업자들이 권리금의 실체를 정확하게 파악해야 하는 이유다. 더스쿠프(The SCOOP)와 변호사닷컴이 권리금의 법적 문제를 다시 한번 짚어봤다. 

지난 10월 16일, 상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간을 최대 5년에서 10년으로 연장하는 개정안이 공포ㆍ시행됐다. 이젠 계약기간이 두배로 늘었으니 임차인은 장사만 열심히 하다가 비워주면 되는 걸까. 아니다. 10년이 지나면 또다시 임대인과 임차인의 갈등이 생길 게 뻔하다.

자영업자들이 10년을 보장 받았다고 그걸로 안도하기보다는 10년 후를 내다보고 준비해야 하는 이유가 여기에 있다. 그때 가서 자영업자들이 또다시 계약기간을 늘려달라고 하면 사회적 공감대를 얻기도 힘들다. 

그렇다면 무엇을 준비해야 할까. 바로 권리금 계산이다. 지난해 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회가 조사한 바에 따르면 건물주와 임차인 분쟁의 핵심 원인 중 권리금 갈등은 36.8%로 1위였다. “10년 후면 권리금 충분히 받아서 나갈 수 있겠지”하는 막연한 기대감은 버리라는 거다. 

보통 권리금 회수는 기존 세입자가 신규 세입자를 건물주에게 소개하고 기존 세입자가 신규 세입자로부터 권리금을 받는 방식으로 이뤄진다. 그런데 건물주가 신규 세입자와 계약을 하지 않겠다고 하거나 계약조건 등을 제대로 알려주지 않고 명도만을 요구할 때 분쟁이 생긴다. 건물주가 권리금을 직접 요구할 때도 마찬가지다. 
 

문제는 권리금 갈등이 소송으로 번졌을 때 권리금은 법원의 감정결과에 따라 책정되는데, 기존 세입자의 권리금이 여러 이유에서 줄어들 수밖에 없다는 점이다. 권리금은 바닥권리금(입지), 시설권리금(인테리어), 영업권리금(영업 노하우 등) 세가지로 구분되는데, 모두 불리한 점을 갖고 있다. 

승산 없는 권리금 다툼

첫째, 상권 형성에 따른 일종의 ‘자릿값’인 바닥권리금은 법원 감정 시 전혀 고려되지 않는다. 법원은 유형재산과 무형재산의 가치만 계산하기 때문이다. 바닥권리금이 제외되니까 전체 권리금도 줄어든다. 

둘째, 시설권리금도 임차인이 생각하는 것보다 낮게 나온다. 인테리어나 시설ㆍ장비 등은 감가상각이 되기 때문이다.  

셋째, 영업권리금 역시 마찬가지다. 일단 장사가 잘 안 되는 매장이라면 감정을 할 필요도 없다. 장사가 잘 되는 매장이라도 임대차계약 종료 3년 전 영업실적 평균치로 산정하기 때문에 3년 내내 최상의 실적을 내지 않았다면 임차인에게 유리하지 않다. 

결국 임차인이 권리금 소송을 통해 받을 수 있는 현실의 권리금은 실제보다 턱없이 낮을 가능성이 높다. 평생직장이 없는 것처럼 장사도 ‘내 건물’이 아니라면 언젠가는 나가야 한다. 10년을 보상받았다고 안도할 게 아니라 이전을 해서라도 장사를 계속하는 게 나을지, 내 점포를 얻는 게 나을지  계산기를 잘 두드려봐야 한다는 거다. 
박성채 변호사 stpause@gmail.com ｜ 더스쿠프