가치를같이읽다

“커피 한잔값으로 강남 빌딩에 투자하라!” 여러명의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 수익을 배분하는 리츠(REITs)가 인기다. 시장 규모가 커지면서 정부가 활성화를 약속했기 때문인지 관련 기사도 쏟아지고 있다. 하지만 100% 안전한 건 아니다. 부동산 침체기에 리츠라고 수익률이 좋을 리 없어서다. 일반 투자자가 참여할 수 있는 시장이 좁다는 점도 단점이다. 더스쿠프(The SCOOP)가 덩치 커진 리츠의 빛과 그림자를 짚어봤다. 

리츠 시장의 성장세가 가파르다. 국내 리츠 자산 규모는 2010년 7조6000억원에서 올해 10월 기준 39조3000억원으로 8년 만에 417.1% 성장했다. 50개에 불과하던 정부 인가를 받은 리츠의 수도 203개로 늘었다.

리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자의 대표 상품이다. 리츠 시장의 성장 배경엔 높은 수익률이 있다. 리츠의 평균 배당 수익률은 지난해 기준 7.59%(임대주택 리츠 제외), 최근 3년 평균 수익률도 8.57%에 이른다. 은행 예금금리와 비교하면 4배 이상 수익률이 높다.

이뿐만이 아니다. 부동산 직접투자는 천정부지로 치솟은 집값 때문에 진입장벽이 더 높아졌지만 리츠는 다르다. 적은 금액으로도 투자할 수 있다. 수익구조도 단순하다. 건물을 매입하거나 지은 뒤 임대한 곳에서 수익이 나오면 배당을 받는다. 임대는 통상 5~10년 정도 장기계약을 맺기 때문에 꾸준한 수익도 보장된다. 주식 형태이기 때문에 언제든 매매가 가능하다는 점도 자금을 끌어 모으는 요소다.

정부가 리츠 시장에 관심을 두고 있는 점도 매력 포인트다. 주택시장이 달아오를 때마다 메스를 들이댔던 정부가 최근 역풍을 맞자 이를 피하기 위해 꺼내든 카드가 ‘리츠 시장 활성화’다. 부동산 직접투자 수요를 리츠로 흡수해 부동산 가격을 안정시키면서도, 시장에 활기를 불어넣겠다는 전략이다.

이렇다 보니 최근 ‘리츠에 투자하라’는 기사를 심심찮게 볼 수 있다. 요동치는 집값이 걱정인 직접 투자보다 리스크가 적고, 소액으로도 가능하니 시장에 뛰어들라는 얘기다. 하지만 속내를 들여다보면 리츠 투자는 간단한 일이 아니다.

리츠 시장이 몸집을 불리긴 했지만 기관투자자를 중심으로 한 사모리츠 위주로 돈이 몰렸다. 개인투자자도 뛰어들 수 있는 공모리츠는 6개 뿐이고, 시가총액은 모두 합쳐 1조원 안팎이다. 전체 시장에서 차지하는 비중이 2.6%다. 미국과 일본 모두 공모리츠 비중이 90%를 넘는다는 점을 감안하면 극히 적은 수치다. 아직까진 ‘그들만의 리그’라는 얘기다.

한국리츠협회 관계자는 “개미투자자도 소액으로 강남 빌딩, 꼬마빌딩 등에 투자할 수 있도록 하자는 게 리츠 도입 취지지만 국내에선 기관투자가의 돈을 받아 운용하는 사모리츠를 중심으로 발달돼 있다”며 “공모리츠가 많이 등장하면 시중 부동자금이 주택시장에서 리츠시장으로 이동할 가능성이 높지만 아직 넘어야 할 산이 많다”고 설명했다.

무엇보다 시장에 나온 공모리츠의 성적이 신통치 않다. 6개 상품 중 공모가보다 높은 가격을 유지하고 있는 건 신한알파리츠 한곳뿐이다. 케이탑리츠는 2012년 공모가가 5500원이었는데 지금은 1000원을 못 넘기는 동전주 신세로 전락했다. 트러스제7호와 모두투어리츠 역시 공모가 대비 40~50%가량 하락했다.

간접투자라고 해서 위험 부담이 없는 것도 아니다. 리츠가 구입한 부동산이 공실이 나거나, 임대료가 떨어지면 수익률이 낮아진다. 부동산 개발사업에 투자했는데 사업 속도가 더디거나 원활하지 않을 때도 마찬가지다. 부동산 시장의 최대 악재인 ‘금리인상’ 위험에도 자유롭지 않다. 이자비용이 커지면 그만큼 수익률도 줄기 때문이다. 당장의 성장만 보고 투자했다간 큰코다칠 수 있다는 얘기다.
김다린 더스쿠프 기자 quill@thescoop.co.kr