전세가율 하락했는데 난 왜 모르겠지?
전세가율 하락했는데 난 왜 모르겠지?
  • 강서구 기자
  • 호수 323
  • 승인 2019.01.25 13:01
  • 댓글 0
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전세가율에 숨은 불편한 착시

서울시 아파트 전세가율이 떨어지고 있다. 집 없는 서민에겐 반가운 소식이다. 전세가율이 떨어진다는 건 전세가격 하락을 의미해서다. 하지만 이를 체감하는 건 쉽지 않다. 전세가율 하락이 지난해 가격이 치솟은 수십억짜리 아파트가 만든 착시현상에 불과하기 때문이다. 더스쿠프(The SCOOP)가 전세가율에 숨은 불편한 착시현상을 취재했다.

지난해 서울시 아파트의 전세가율이 65.9%를 기록했다.[사진=뉴시스]
지난해 서울시 아파트의 전세가율이 65.9%를 기록했다.[사진=뉴시스]

부동산 대세하락의 전조일까. 일시적 안정세일까. 서울시 아파트 전세가율 하락을 두고 시장의 의견이 엇갈리고 있다. 우선 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)의 추이를 살펴보자. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 전세가율은 73.4%를 기록했다. 1월 75.2%에 비해 1.8%포인트 떨어진 수치다. 서울시 아파트의 전세가율 하락폭은 더 크다. 서울의 전세가율은 지난해 1월 70.1%에서 10월 65.9%로 4.2%포인트 하락한 이후 12월까지 같은 수치를 유지하고 있다. 2014년 12월(65.9%) 이후 4년 만에 최저 수준으로 떨어졌다는 점에서 시장의 우려를 사고 있다.

시장이 전세가율 하락에 민감하게 반응하는 건 향후 아파트 가격을 전망할 수 있는 지표로 사용되기 때문이다. 일반적으로 전세가율의 적정 비율은 60% 수준으로 알려져 있다. 전세가율이 70~80%대를 웃돌면 전세수요가 매매수요로 돌아설 가능성이 높다.


전세가격과 집값이 비슷해지면 전세로 거주하는 것보다 집을 사는 게 유리해서다. 반대로 60%대를 밑돌면 매매수요가 약해져 집값이 하락한다는 의미로 받아들인다. 시장에서 나타나고 있는 전세가율 하락을 부동산 대세하락의 전조로 여기는 이유가 여기에 있다.

여기서 한가지 짚어봐야 할 게 있다. 전세가율 하락이 아파트 가격하락을 의미한다면 되레 전세가격이 상승할 수도 있다는 점이다. 집값이 더 떨어질 것을 예상한 무주택자의 전세 수요가 증가하면 가격은 오르는 게 당연해서다. 하지만 시장의 지표는 그렇지 않았다. 지난해 서울시 아파트의 평균 전세가격(한국감정원)은 1월 4억3905만원에서 12월 4억3663만원으로 242만원(0.05%) 떨어졌다. 이 때문인지 전세가율 하락의 원인이 주택가격 하락에 있는 것이 아니라 ‘주택가격 버블’에 있다는 주장에 힘이 실리는 이유다.

특히 강남을 중심으로 형성된 버블이 반영된 결과라는 것이다. 한 부동산 전문가의 말을 들어보자. “전세가율이 떨어졌지만 전세가격이 하락했다고 보긴 힘들다. 분모로 사용되는 매매가격이 가파르게 상승한 게 전세가율 하락의 진짜 원인이다.”

통계도 이를 뒷받침하고 있다. 서울시 아파트의 평균 매매가격은 지난해 1월 6억7352만원에서 12월 7억1774만원으로 1년 사이 4422만원(6.5%)이나 상승했다. 아파트 가격이 4422만원 상승할 때 전세가격은 242만원 떨어졌으니 전세가율이 하락하는 게 당연하다는 것이다.

매매는 17억원인데 전세는 4억원

실제로 서울시 아파트 전세가율의 하락세를 이끈 건 강남이었다. 강남의 전세가율은 지난해 1월 70.1%에서 12월 64.1%로 6.0%포인트나 떨어졌다. 강남에서도 집값이 높은 서초구·강남구·송파구 등이 포함된 동남권의 전세가율은 같은 기간 7.4%포인트(64.7% → 57.3%)나 빠졌다.


이는 가격이 오를 대로 오른 강남 아파트 가운데 전세로 나온 물량이 늘어났다는 뜻이다. 이는 국토부의 실거래 현황을 통해서도 알 수 있다. 지난해 10~12월 3개월간 서울시에서 전세 거래가 가장 많이 이뤄진 아파트 10곳 중 7곳이 강남구와 송파구에 있었다.

실거래가격이 17억원이 넘는 대치동 은마아파트의 전세가율은 28.6%에 불과했다.[사진=연합뉴스]
실거래가격이 17억원이 넘는 대치동 은마아파트의 전세가율은 28.6%에 불과했다.[사진=연합뉴스]

그중 부동산 시세를 얘기할 때 빠지지 않은 은마아파트는 87건의 전세 거래가 이뤄져 1위에 이름을 올렸다. 흥미로운 건 은마아파트의 전세가율이 26.8%에 불과하다는 점이다. 은마아파트가 있는 강남구 전체 전세가율 53.6%(2018년 12월 기준)의 절반 수준이다. 이 아파트의 매매 평균가격은 17억5000만원(실거래가 3개월 평균)에 달했지만 전세 평균가격은 4억7000만원(전용면적 77㎡ 기준)에 불과했다.

같은 기간 52건의 전세 거래가 이뤄진 송파구 잠실 엘스아파트(전용면적 84㎡ 기준)의 전세가율도 48.5%(매매가격 17억3000만원·전세가격 8억4000만원)로 송파구 전체 전세가율(55.0%)보다 6.5%포인트 낮았다. 전세가율 하락은 지난해 천정부지로 치솟은 아파트 가격이 만든 착시라는 얘기다.


권대중 명지대(부동산학과) 교수는 “전세가율이 낮아진 건 전세가격은 오르지 않고 매매가격만 올랐기 때문”이라며 “최근 전세가율 하락세엔 송파구의 공급량 증가, 임대 사업자 등록에 따른 물량 증가 등 복합적인 요인도 영향을 미치고 있다”고 말했다. 그는 “전세가격의 하향 안정세는 당분간 이어질 것”이라며 “주택가격 하락세는 올 2~3월부터 확인할 수 있을 것”이라고 말했다.
강서구 더스쿠프 기자 ksg@thescoop.co.kr


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