높으신 나으리들은 다 하는 다운계약, 실은 ‘중죄’ 
높으신 나으리들은 다 하는 다운계약, 실은 ‘중죄’ 
  • 이동주 변호사
  • 호수 339
  • 승인 2019.05.24 14:01
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이동주 변호사의 ‘알쏭달쏭 부동산 법정’ ➐ 다운계약의 위험

아파트를 주고받는 거래에선 ‘다운계약’을 하자는 제안이 적지 않다. 매도자는 양도소득세가 줄어드니 좋고, 매수자는 당장 내야 할 취득세 규모가 감소해 좋다. 이를 ‘세테크 전략’이라며 포장하는 부동산 전문가도 많다. 하지만 다운계약은 형사처벌까지 받을 수 있는 엄연한 불법행위다. 작은 이익을 노리다가 큰코다칠 수 있는 위험한 일이란 얘기다. 더스쿠프(The SCOOP)와 이동주 변호사가 무서운 다운계약의 덫을 분석했다. 

부동산 다운계약은 형사 처벌까지 받을 수 있는 엄연한 불법행위다.[사진=연합뉴스]
부동산 다운계약은 형사 처벌까지 받을 수 있는 엄연한 불법행위다.[사진=연합뉴스]

최근 국토교통부가 공개한 2019년 개별주택 공시지가를 두고 공정성 시비가 거세다. 보유세(재산세+종합부동산세)와 관련이 있으니 민감할 수밖에 없는 문제다. 부동산 관련 세금의 종류는 많지만, 그중에서도 비중이 높은 건 ‘양도소득세’와 ‘취득세’다. 

두 세금은 부동산을 거래할 때 발생한다. 이 때문에 시장에서는 편법과 불법을 동원해서라도 이를 줄이려는 눈치싸움이 치열하다. 실거래 금액보다 계약서상의 매매금액을 낮추는 ‘다운계약’이 대표적이다.

다운계약이 분양권 거래시장에서 횡행하는 이유는 간단하다. 매도자가 양도차익을 적게 신고하면  높은 세율의 양도소득세를 줄일 수 있다. 매수자로선 다운계약을 해주는 대신 웃돈을 깎고 취득세를 줄일 수 있다. 

다운계약을 둘러싼 국민 여론은 상당히 나쁘다. 정치권 인사청문회에서 워낙 자주 접했기 때문이다. 다운계약서와 이를 통한 세금탈루는 청문회의 주요 검증사안이자 생각보다 큰 불법행위다. 

법을 살펴보자. 현행 부동산 거래 신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)에 따르면, 거래당사자는 계약체결일로부터 60일 이내에 거래 관련 중요사항을 시장ㆍ군수 등에게 신고하게 돼 있다. 여기엔 당연히 ‘실제 거래가격’도 포함돼 있다.

만약 이 거래가액을 허위로 신고하면 어떻게 될까. 일단 적발되면 과태료와 가산세 등으로 탈세하려던 세금보다 훨씬 많은 금액을 내야 한다. 부동산거래신고법에 따라 거래 쌍방은 해당 부동산 취득가액의 5% 상당의 과태료를 부과 받고, 탈루한 양도소득세와 취득세도 도로 뱉어내야 한다.

다운계약을 주도하는 공인중개사 역시 법적 처벌을 받는다. 중개사가 허위신고를 권유했거나 다운계약서를 직접 작성한 경우에는 3000만원 이하의 과태료를 피할 수 없다. 공인중개사법에 따라 자격 자체가 정지될 수 있고, 사무소 개설등록이 취소될 위험에 처한다.

여기서 끝나는 게 아니다. 허위신고로 의심을 받아 조사를 받는 가운데 또 허위계약서를 제출하는 경우에는 3000만원 이하의 과태료가 추가로 발생한다. 이는 허위 신고시점부터 5년 이내에 적발되면 부과되는 사항이다. 거래당사자를 포함한 관련자들은 최소 5년간 마음을 졸일 수밖에 없다는 얘기다.

다운계약 하면 안되는 이유

탈루한 세금이 고액인 경우에는 형사처벌을 받을 수도 있다. 조세범처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈된 세금의 2배 이하 벌금에 처해진다. 탈루세금이 3억원 이상일 경우에는 가중처벌 대상이다.

“형사 처벌은 국세청의 고발이 전제되기 때문에 괜찮다”고 설득하는 중개사가 있을지도 모른다. 하지만 여기에 속아넘어가선 곤란하다. 국세청은 최근 세금 탈루행위를 엄정하게 조치하겠다는 입장을 발표했다. 고발도 적극 하겠다고 공포한 터라 조만간 고액 탈세범들이 줄줄이 입건되는 소식을 보게 될 가능성이 적지 않다. 

다운계약을 둘러싼 국민인식 역시 점차 악화하고 있다. 다운계약으로 세금 탈루를 시도하는 사회 지도층을 향한 환멸감 탓으로 풀이된다. 정부 대처도 단호하다. 지난해 하반기에는 국토교통부ㆍ서울시ㆍ국세청ㆍ한국감정원 등이 합동 ‘부동산거래조사팀’을 구성해서 집중조사를 벌였다. 지난해 국토부가 파악한 실거래 신고 위반행위는 총 9596건으로 2017년(7263건)에 비해 약 32% 증가했던 이유다. 최근에는 각 지자체도 다운계약 적발에 적극 나서고 있는 상황이다.

납세는 당연히 이행해야 할 사회적 의무다. 우리나라 세법이 단순 실수가 아닌 부정한 방법에 의한 탈세를 엄하게 다루는 것도 이 때문이다. 당장의 이익만 좇기엔 다운계약은 리스크가 너무 크다. 우리 모두가 계약서에 실거래가를 그대로 적어야 하는 이유다.
이동주 변호사 djlee@zenlaw.co.kr | 더스쿠프

 



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