가치를같이읽다

2018년 11월부터 서울의 아파트 매매가격은 안정세로 접어들었다. 그런데 이상하게도 분양가는 되레 올랐다. 분양가격을 통제하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리책이 통하지 않고 있다는 방증이다. 대체 왜 일까. 더스쿠프(TheSCOOP)가 2019년 분양한 수도권 아파트의 가격을 전수조사해봤다.

# 서울 아파트 가격이 급등을 멈춘 것은 2018년 11월부터다. 오르진 않지만 크게 떨어진 것도 아니었다. KB부동산 Liiv ON(리브온)에 따르면 2018년 12월 3.3㎡(1평)당 2673만원이었던 아파트 매매가는 5개월 뒤인 5월 2656만원으로 떨어졌다. 0.64% 하락한 수준이었다.

# 같은 기간 분양가는 어땠을까. 시세가 오르지 않으니 함께 급등을 멈췄을까. 올해 들어 서울에서 분양한 아파트 단지는 총 20개다. 1월부터 5월까지 분양한 아파트 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2808만원이었다. 가격이 안정되기 전인 2018년 12월 분양 단지의 3.3㎡당 분양가는 2441만원이었다. 오히려 15% 올랐다. 시세가 하락하는 동안 새 아파트의 분양가는 시세와 관련 없이 상승한 셈이다.

두 통계는 중요한 함의를 갖고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리책이 시장에서 통하지 않고 있음을 보여주기 때문이다. HUG는 ▲ 새롭게 분양하는 아파트 단지의 가격이 최근 1년간 아파트 최고 분양가의 110%를 넘을 경우 ▲ 최근 1년간 분양 아파트가 없을 경우엔 인근 아파트 매매가(시세)의 110%를 넘을 경우 분양을 보증하지 않는다. 일종의 분양가 관리책이다. 대상은 서울 전 자치구와 경기 과천, 성남 분당, 대구 수성, 부산 일부 자치구다.

HUG가 분양을 보증하지 않으면 사업주체가 모든 사업비를 부담해야 한다. 분양가를 결정하는 사업주체를 제재하는 셈이다. 그럼에도 분양가가 시세와 상관없이 상승한 것으로 나타났으니, HUG의 분양보증 거절이 ‘반쪽규제’라는 비판을 받을 만하다.

분양가 제동책이 작동하지 않는 이유는 무엇일까. 답은 간단하다. HUG 규제책의 첫번째 기준은 언급했듯 분양가(최근 분양한 아파트 최고가격의 110%를 넘길 경우)다. 그런데, 아파트 분양가가 최근 2년간 급등한 탓에 110%를 넘지 않는 분양 아파트를 찾는 게 하늘의 별따기만큼 어려워졌다. 우선 적용되는 기준이 분양가인 탓에 시세는 후순위로 밀려날 수밖에 없다. 더구나 시세는 분양 아파트가 없을 경우에만 적용되는 ‘제한적 기준’에 불과하다.

HUG 역시 시세를 기준으로 한 분양가 제한에 문제가 있다고 보고 지난 6일 새로운 분양가 관리방안을 내놓았다.기존 분양가의 ‘110%’였던 상한선은 ‘105%’로 낮아졌다. 그러나 여전히 첫번째 비교 기준은 1년 이내 분양한 아파트의 가격이다. 준공한 아파트 시세는 가장 후순위 비교 대상이다.

HUG 관계자는 “이번 조치로 ‘1년 초과 분양기준’ 및 ‘준공기준’의 경우 분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정될 것”이라고 말했다. 1년 이내 분양한 단지는 효과를 크게 기대할 수 없다는 방증이다. 시세를 뒷전으로 삼은 분양가 심사 기준이 제 역할을 할 수 있을지 미지수다.
최아름 더스쿠프 기자 eggpuma@thescoop.co.kr