[변호사닷컴의 생활법률] 기획부동산에 당하지 않는 7가지 기술
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  • 박재정 IBS법률사무소 변호사
  • 호수 347
  • 승인 2019.07.18 13:02
  • 댓글 0
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기획부동산 사기 대처법

질문 하나. 눈 앞에 기획부동산 업자가 나타났다면 어찌할 건가. 답은 너무나 쉽다. “계약을 체결하지 않으면 된다.” 문제는 그 업자가 기획부동산을 하는지 눈치채기 어렵다는 점이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까. 답은 간단하다. 첫째, 투자를 권유하는 이의 신원을 정확하게 파악해둔다. 둘째, 현장을 눈으로 살펴본다. 셋째, 계약서에 약속했던 내용이 있는지 꼼꼼하게 확인한다. 부동산 투자 황금률이다. 

기획부동산 사기꾼들은 온갖 감언이설로 투자자를 유혹한다. 쉽게 넘어가면 안 된다.[사진=게티이미지뱅크]
기획부동산 사기꾼들은 온갖 감언이설로 투자자를 유혹한다. 쉽게 넘어가면 안 된다.[사진=게티이미지뱅크]

자산을 불리길 원하는 사람들에게 부동산은 늘 매력적인 투자 대상이다. ‘부동산 불패’라는 관념 때문이다. 실제로 부동산의 가격은 1970년대 아파트 개발이 본격화한 이후 반세기 동안 단 두차례(1997년 IMF 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기)를 제외하곤 상승일로를 걸었다. ‘오래된 믿음’이 부동산 시장을 탄탄하게 떠받치고 있다는 얘기다.

이런 점을 감안하면 정부의 부동산 규제책이 통하지 않는 건 어쩌면 당연한 일일지 모른다. 물론 정부 정책이 시장에 아무런 영향을 주지 못한다는 건 아니다. 크든 작든 원하는 방향이든 그렇지 않든 정책효과는 분명히 있다. 최근 전셋값이 하락하면서 보증금 돌려막기에 실패하는 갭투자자들이 부쩍 늘어난 건 이를 잘 보여주는 예다. 

그러자 투자자들은 이런 고민에 빠진다. “부동산이 좋긴 한데, 정부 정책에 큰 영향을 받지 않는 물건은 어디 없을까.” 사적 고민이야 누구든 할 수 있지만, 문제는 이를 파고드는 세력이 진흙탕을 양산한다는 점이다.

바로 기획부동산 사기꾼들이다. ‘부동산 불패’라는 믿음을 저버리지 못해 투자처를 갈아타더라도 결국 부동산으로 돌아오는 이들은 기획부동산 사기꾼들의 좋은 먹잇감이다. 

 

기획부동산을 쉽게 설명하면 다음과 같다. “가격 상승이 예상되는 토지나 건물 등에 투자할 것을 권유해 투자자들을 끌어모으고, 차후 예상대로 가격이 상승해 차액이 발생하면 그 수익을 나눠 갖는 것이다.” 정의는 그럴듯하지만 기획부동산 시장엔 사기꾼들이 득실댄다. 

기획부동산 업자들의 가장 일반적인 수법은 투자할 부동산의 가치를 실제보다 부풀리는 거다. 부동산 호재가 될 만한 개발계획들이 실제로는 존재하지 않음에도 투자자들에게는 미공개 정보를 알아낸 것처럼 속이는 경우가 여기에 속한다. 사기꾼들은 그린벨트로 묶인 땅이 거래허가구역으로 바뀐다거나 주변에 관광단지나 교통인프라가 확충된다거나 하는 식으로 개발호재들을 남발해 투자자를 유혹한다. 

투자자에게 단독 매수하는 것처럼 속이는 경우도 있다. 수많은 투자자 중 한명에 불과하지만 어마어마하게 큰 땅을 값싸게 매입하는 것처럼 속여놓고 일부만 떼 주는 식이다. 맹지(도로와 인접하지 않아 4면이 막힌 땅)를 금싸라기 땅으로 소개하는가 하면 막대한 투자금을 끌어모았다가 순식간에 자취를 감추는 경우도 있다. 

처벌 피해가는 사기꾼들

문제는 이들을 처벌하기가 쉽지 않다는 점이다. 먼저 형사처벌부터 보자. 앞서 언급했던 기획부동산 사기꾼의 행위는 형법 제346조에 따라 처벌받는 사기죄에 해당한다. 거짓 개발정보를 제공하거나 매우 중요한 정보들을 고지하지 않고 누락해 투자자들이 지갑을 열도록 유도하는 것들이다. 

 

하지만 기획부동산 사기꾼들은 투자자에게 거짓 개발정보나 자료를 제공하면서도 정작 투자계약서를 작성할 때 그런 내용들을 교묘하게 빼버린다. 사기를 입증할 근거가 남지 않기 때문에 피해자도 사기를 당했다는 걸 증명하기 어렵다. 

이럴 경우엔 민사적으로 다투는 것도 한계가 있다. 민법 제110조에 따르면 사기에 의한 계약은 취소할 수 있다. 투자자가 사기임을 알게 된 후 경제적 손해를 최소화하기 위해 투자나 매매계약을 취소할 수 있다는 거다. 

하지만 기획부동산 업자가 직접적인 계약 상대방이 아니라 토지 매도인을 중개하는 역할만 했다고 주장한다면 상황은 달라진다. 이럴 때는 민법 제110조 제2항에 따라 ‘매도인이 사기계약임을 알았거나 알 수 있었을 경우’에만 취소할 수 있다. 따라서 손해를 고스란히 떠안아야 하는 결과가 생길 수 있다는 거다. 

그럼 기획부동산 사기꾼들에게 호락호락 당하지 않으려면 어떻게 하면 좋을까. 당연한 말이지만 예방이 최선이다. 기획부동산 사기꾼들은 투자 설명회 참여를 권유하면서 선물을 주는 식으로 홍보하는 경우가 많다. 

 

이럴 때 섣불리 따라가서 설명을 들어선 안 된다. 세상에 공짜는 없다. 어쩔 수 없이 설명을 들었다면 투자를 권유하는 사람의 인적사항을 알아둬야 한다. 투자내용을 설명한 사람이 누구인지 정확히 몰라 법적 조치를 못하는 경우도 많아서다. 계약을 권유하고 체결하도록 한 이가 누구인지 이름과 직함, 연락처가 기재된 명함을 반드시 받아둬야 한다. 

현장답사가 능사는 아니야

무엇보다 중요한 건 설명을 듣고 난 후 곧바로 계약을 체결하지 않는 거다. 홍보책자나 설명서만 받은 후 ‘가급적 읽어보고 다시 오겠다’는 식으로 빠져나오는 게 좋다. 당연히 해당 부동산이 실제로 존재하는지, 투자가치는 또 있는지를 현장을 답사해 판단하는 건 현명한 방법이다. 그렇다고 현장 답사가 능사라는 건 아니다. 

현장을 봤더라도 계약서에 기재된 내용을 꼼꼼하게 읽어야 한다. 투자권유자가 약속한 내용이 계약서에 없다면 계약을 서두르면 안 된다. 자세한 설명이 없다면 투자계약서 여백 혹은 별지에 중요하다고 생각되는 내용들을 꼼꼼히 적어 넣고, 이를 책임자에게 보여주고 서명을 받아야 한다. 아울러 설명한 내용이 사실과 다를 경우엔 언제든 계약을 취소하고 받은 대금을 환불해 주겠다는 조항을 반드시 넣어야 한다. 
박재정 IBS법률사무소 변호사 pjj@ibslaw.co.kr | 더스쿠프

 


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