부동산 불패신화 끝나나
부동산 하락은 사회•경제적으로 여러 문제를 야기한다. 부동산 하락의 시발점은 2008년 글로벌 금융위기다. 그런데 금융위기 이후 우리나라의 주택하락폭이 서구 선진국에 비해 크지 않다는 분석이 제기됐다. 하락 여건이 지속될 가능성을 배제할 수 없다는 얘기다.
주택가격의 하락압력이 지속될 것이란 전망이 나왔다. 한국은행이 10월 2일 국회에 제출한 ‘통화신용정책 보고서’에 따르면 글로벌 금융위기 이후 한국의 주택가격 조정폭은 다른 선진국에 비해 크지 않은 것으로 나타났다. 이는 하락의 폭이 상당부분 남아 있을 것이라는 얘기다.
보고서에 따르면 금융위기 당시 주요 선진국의 주택가격은 고점대비 20~30% 하락했다. 그에 비해 우리나라는 한 자릿수 하락폭에 그쳤다. 하락폭이 작았던 이유에 대해선 여러 분석이 나온다. 2008년 글로벌 금융위기 당시만 해도 우리나라 사람들은 ‘부동산불패’에 대한 기대감이 컸다. 이런 심리적 요인이 급격한 주택가격 하락을 완화시켰다는 분석이 설득력을 얻는다.
또한 참여정부 시절부터 LTV(Loan To Valueo•주택담보대출비율)와 DTI(Debt To Income•총부채상환비율)를 동시에 관리해 왔는데, 이런 선제적 대응이 글로벌 충격을 흡수했다고 분석하는 전문가도 있다.
그러나 이런 주택가격 관리정책이 남유럽 재정위기와 정부정책 실패 등에 노출되면서 하락을 피할 수 없게 됐다. 한국은행 보고서에는 “현 상태는 실질 주택가격이 균형가격을 상회하고 있는 것으로 보이며, 이는 하락압력으로 작용할 것”이라고 나타났다.
이런 상황은 수도권 주택가격의 하락 움직임에서 잘 드러난다. 1998년 외환위기, 2003년 10•29대책, 2008년 글로벌 금융위기 당시 주택가격이 6개월~18개월 하락한 전례가 있지만 최근 수도권을 보면 특별한 외부 충격이 없음에도 주택가격이 장기간 하락하고 있다. 수도권의 약세로 인한 풍선효과로 한동안 호조를 보이던 비수도권도 상승세가 꺾이는 모습이다. 가격부담과 관망세 확산 때문이다.
주택가격 하락은 당분간 계속될 듯
올해 들어서도 나아질 기미가 없다. 보고서에 따르면 유럽지역 국가채무위기, 부동산정책 입법 관련 불확실성 등으로 매수심리가 위축되면서 주택가격 하락폭이 확대되는 모습을 보이고 있다. 지방은 개발호재 지역을 중심으로 상승세를 보였으나 관망세가 확산되면서 오름폭이 제한되는 모양새다.
세대•인구 관련 구조적 문제도 주택가격 하락의 요인이다. 보고서에 따르면 1차 베이비붐 세대의 은퇴가 주택구매력 감소로 이어지고 있다. 주택구입 주 연령층인 35∼54세 인구도 2011년을 정점으로 줄어들고 있다. 이에 따라 “수요에 따른 주택가격 상승기대감이 약화되고 있는 것”으로 보고서는 분석했다.
재건축 사업 또한 여전히 불투명하다. 재건축아파트 경기둔화와 소형의무비율 확대가 수요 감소를 불러오고 있어서다. 강남지역 재건축아파트를 중심으로 하락세가 두드러졌으며 약세현상은 단독주택시장으로 확대되고 있다. 이런 모든 여건을 고려할 때 향후 주택매매 가격은 상대적으로 높은 가격수준과 가격하락기대 등이 맞물리면서 하락국면이 계속될 전망이다.
유두진 기자 ydj123@thescoop.co.kr|@itvfm.co.kr
개의 댓글
댓글 정렬
그래도 삭제하시겠습니까?