가치를같이읽다

전월세 가격, 공시가격, 종합부동산세 세율, 명의신탁 등등. 부동산 법안은 우리나라 국민에게 가장 민감한 이슈 중 하나다. 법안의 문구 하나만 살짝 바뀌어도 입장이 달라지는 투자자들도 많다. 이 때문인지 새로운 국회가 개원하면 숱하게 많은 부동산 법안이 쏟아지고, 계류된다. 20대에선 47건의 법안들이 ‘국회 통과’를 기다리고 있다. 더스쿠프(The SCOOP)가 47개 법안의 내용과 그 법안들이 통과돼야 할 이유를 취재했다.
 

2016년 5월 막을 올린 20대 국회에서 4년간 발의된 법안은 2만3203건이다. 이중 국회에 계류돼 있는 법안은 전체의 70%인 1만6393건에 이르고, 부동산 관련 계류법안은 47개다. 대체 어떤 법안이 국회의 문턱을 넘지 못한 걸까. 계류법안을 기준으로 20대 국회의 부동산 쟁점과 의견을 살펴봤다. 서로 상충하는 법안도 있었고, 같은 취지의 여러 법안이 발의됐지만 좋은 평가를 받지 못하는 것도 있었다.

■전월세 신고의무 = 부동산 매매 계약엔 있지만 임대차 계약에는 없는 것이 있다. 계약신고 의무다. 지난 8월 발의된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안’은 전월세 계약의 신고를 의무로 하는 내용이 포함돼 있다. 지금까진 매매를 진행할 경우에만 계약 완료 후 1개월 안에 신고를 해야 했다. 덕분에 매매시장은 통계를 만들거나 평균 매매가를 추산할 때 근거로 삼을 자료가 있어 정확도를 담보할 수 있었다.

임대차 시장은 달랐다. 신고 의무가 없는 탓에 정확한 통계를 만들 수 없었다. 시장에서 활용되고 있는 임대차 통계 대부분이 임차인(보증금 등)을 보호하기 위한 확정일자(법원이나 동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 계약서 여백에 도장을 찍어주는 날짜) 등을 통해 만들어진 것이다.
 

임대차 계약신고를 의무화하는 법이 통과된다면 임대차 시장의 평균가격을 추산할 수 있게 된다. 임차인이 임대인과 적정 임대료를 놓고 이야기할 때 근거로 삼을 기준이 생기는 셈이다. 법안이 실행되기 위해서는 해당법을 주관하는 상임위원회의 소위원회와 전체 회의를 통과해야 한다. 이후 법제사법위원회를 거쳐야 본회의에 상정된다. 전월세 신고 의무 법안은 소위원회에서 낮잠을 자고 있다.

■말 많고 탈 많은 공시가격 = 부동산 공시가격은 세금의 기준이 된다. 그만큼 민감한 문제일 수밖에 없다. 이 때문에 공시가격과 관련한 법안은 20대 국회 회기에 12건 발의됐고 모두 계류돼 있다. 대부분 실거래의 반영률을 높여야 한다는 취지의 법안이었다.

▲조사시점 3개월 이내 인근 유사토지ㆍ단독주택ㆍ공동주택ㆍ일반부동산ㆍ집합부동산 거래가격의 80%를 반영해 공시가를 현실화(부동산 가격공시에 관한 법률 일부개정법률안ㆍ정동영 의원 등 16인)해야 한다거나 ▲공청회 및 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 실거래가 반영률 목표치를 설정하게끔 하는 법안(부동산 가격공시에 관한 법률 일부개정법률안ㆍ김현아 의원 등 11인) 등이 발의됐다.

하지만 반론도 숱했다. 법안검토보고서에 따르면 서울과 제주의 공시가격 대상물과 거래 건수의 비중은 각각 5.91%, 3.99%를 기록했다. 표본으로 삼을 만한 실거래 건수 비중부터 차이가 나기 때문에 실거래가 반영률을 높이는 게 공시가격의 해결책이 아니라는 주장도 거세게 제기됐다.

이 때문인지 공시가격의 인상폭을 조절해야 한다는 취지의 법안도 나왔다. ‘부동산 가격공시에 관한 법률 일부개정법률안(강효상 의원 등 12인)’에는 직전해의 공시가격과 비교해 30%를 초과해서는 안 된다는 항목이 포함돼 있다. 공시가격의 과도한 상승으로 세 부담이 늘어나는 걸 막자는 취지다.
 

공시가격을 산정하는 데 필요한 구체적인 정보를 국회에 더 제출해야 한다는 내용의 법안도 제출됐다. ‘국토교통부가 공시가격 관련 보고서를 국회에 제출하지 않아 정책을 수립할 때 근거가 빈약하다’는 지적에서 고안된 법안이다. 국토교통부는 “비주거 부동산 공시가격의 산정 모형의 정밀성을 높이기 위해 추가 검토가 필요하다”는 입장을 내놨다.

■줄줄 새는 세금 잡기 = 실제 소유하고 있는 재산 현황을 숨기기 위해 ‘대리인’을 내세우는 것은 불법이다. 적발된다면 그에 상응하는 대가를 치러야 한다. 현재 정부는 명의를 빌려준 사람을 처벌하는 방식으로 해당 행위를 막고 있다. 실권리자가 등기돼 있지 않은 경우 명의를 빌려준 신탁자는 부동산 가액(개별공시지가 등)의 30%를 과징금으로 내야 한다.

하지만 신탁자가 사망할 때까지 적발되지 않는 경우엔 과징금이 사라진다는 한계가 있다. ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 일부개정법률안’에는 탈세ㆍ투기를 막기 위해 명의신탁자가 사망했어도 상속인에게 과징금을 부과할 수 있는 법적 근거가 마련돼 있다. 사망으로 과징금을 피하는 사례를 근절하기 위해서다. 그럼에도 이 법안은 법제사법위원회를 통과하지 못했다.

■ 부동산 투자회사 감시 필요하건만… = 부동산 투자회사가 늘면서 20대 국회에서 발의된 법안은 9건에 이른다. 이중 자산관리회사의 투명성을 위한 법안도 발의된 상태다. 자산관리회사의 주주 구성이나 자산운용 전문인력이 변경되거나 임원이 바뀌는 경우에 국토부로부터 변경 인가를 받아야 한다는 내용이 들어 있다. 상임위원회인 국토교통위원회의 문턱에 걸려 있다.

■종합부동산세 논란 = 종합부동산세를 보완하는 법안도 12건이나 계류돼 있다. 대부분 세율과 다주택자 과세기준이 다르다. 이중 세율 조정과 관련한 법안은 본회의의 논의를 기다리고 있다.
20대 국회의 마지막 본회의는 2020년 5월이 될 가능성이 높다. 20대 국회가 끝나기 전까지 6개월의 기한이 있는 셈이다. 하지만 ‘사상 최악’이란 오명을 뒤집어쓴 20대 국회가 남은 과제를 완수할지는 알 수 없다.
최아름 더스쿠프 기자 eggpuma@thescoop.co.kr