청약 대박, 이 로또는 신기루입니다
청약 대박, 이 로또는 신기루입니다
  • 이동주 변호사
  • 호수 370
  • 승인 2019.12.31 08:21
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이동주 변호사의 알쏭달쏭 부동산 법정 | 전매제한 바로 알기

“분양권만 당첨 받으면 로또 대박이다.” 분양가 상한제가 적용될 아파트 단지들을 두고 수많은 미디어가 이렇게 분석한다. 분양가가 싸게 나온 만큼, 나중에 되팔 때 엄청난 이익을 얻을 수 있을 것이란 얘기다. 이 때문에 수많은 투자자가 분양가 상한제 지역에 군침을 흘리고 있지만 정말 대박을 거머쥘 수 있을지 미지수다. 분양가 상한제가 적용된 아파트를 사고파는 건 사실상 불가능해서다.

분양가 상한제가 적용됐다고 시세차익을 누리기는 힘들 전망이다. 전매제한 조항 때문이다.[사진=뉴시스]
분양가 상한제가 적용됐다고 시세차익을 누리기는 힘들 전망이다. 전매제한 조항 때문이다.[사진=뉴시스]

지난 11월 서울 8개구 27개동이 들썩였다. 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 22개동과 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ영등포구의 5개동이었다. 정부는 이들 지역을 민간택지 아파트 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다. 일반 아파트는 11월 8일 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트는 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지에 한해 분양가 상한제가 적용된다.

분양가 상한제는 말 그대로 아파트 분양가격에 상한을 두는 제도다. 감정평가된 택지비와 정부가 고시하는 표준 건축비에 건설사 이윤을 합한 금액 이하로 분양가가 책정된다. 국토교통부는 “분양가 상한제가 시행되면 기존 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 거칠 때보다 일반분양가가 5〜10% 정도 낮아질 것”이라고 예상했다. 시세 기준으로는 20〜30% 낮아지는 수준이다.

이 제도는 비싼 분양가가 주변 집값을 끌어올리니, 이를 잡으면 집값도 누를 수 있다는 판단에서 나온 규제카드다. 그런데 이 제도를 둘러싼 이해관계는 간단하지 않다. 당장 청약 고가점을 가진 실수요자에겐 싼값에 내집 마련할 기회가 생기니 호재다. 상한제 지정지역은 그간 높은 가격 때문에 입주를 노리는 게 하늘에 별 따기처럼 어려웠다.

얼핏 ‘시세차익’을 노리는 투자자에게도 기회처럼 보인다. 헐값에 사들여 나중에 비싼값으로 되파는 건 대박 투자의 기본이어서다. 이 때문에 분양가 상한제엔 ‘로또분양’이란 단어가 연결고리로 등장한다. 아파트 분양가를 낮게 책정하면 나중에 그 아파트 값이 오를 게 뻔하니, 분양권 당첨만 되면 큰 이득을 본다는 것이다.

그래서일까. 분양가 상한제 발표 이후 서울 아파트값 상승세는 더 강해졌다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 값은 12월 셋째주까지 25주 연속 오름세를 이어갔다. 특히 최근 오름폭은 0.20%로 12월 둘째주(0.17%) 대비 커졌다. 이중에서도 분양권 상한제 대상 지역인 강남권(0.30%)의 오름세가 돋보였다.

하지만 법적으론 분양가 상한제 지역에서 시세차익을 노리기가 쉽진 않다. 분양가 상한제 아파트 당첨자는 5~10년의 전매제한 의무를 부여받게 되기 때문이다. 전매란 분양권이 있는 사람이 입주 전에 그 권리를 제 3자에게 팔 수 있도록 하는 걸 뜻한다. 

로또 아파트에 쏠리는 기대

이를 제한한다는 건 분양권을 남에게 넘겨주는 게 불가능해진다는 얘기다. 단순히 소유권등기를 넘기는 경우뿐만 아니라 ‘입주자 저축증서’ ‘주택상환사채’ 등 주택을 공급받을 수 있는 서류, 이밖에 주택을 공급받을 수 있는 지위를 뜻하는 문건의 매매가 금지된다.

그럼에도 일부 투기세력은 “다양한 편법이나 불법을 동원해 정부의 전매제한 제도를 무력화할 수 있다”고 장담한다. 가령 “전매제한에도 예외규정이 있으니 이를 노리면 된다”고 부추기는 식이다. 실제로 전매제한 조항에 예외규정이 있긴 하다. 주택법 시행령 73조에 따르면 다음과 같은 경우엔 분양가 상한제 아파트를 팔 수 있다.

▲세대원의 근무ㆍ생업ㆍ질병ㆍ치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 모두가 다른 광역ㆍ특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이사하는 경우(이전 지역이 수도권이면 예외가 인정되지 않음) ▲상속으로 얻은 주택에 세대원이 전원 이사하는 경우 ▲세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류시 전매 제한기간을 채우지 못할 경우 ▲이혼으로 ‘입주자’ 지위나 주택을 배우자에게 넘겨주려고 할 경우 ▲공익사업에 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 ‘이주 대책용’ 주택을 따로 받았을 경우 ▲국가ㆍ지방자치단체ㆍ금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매ㆍ공매가 진행되는 경우 ▲입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 등이다. 

이처럼 특별한 사유가 아니고선 분양권을 팔 수 없다. 어떻게든 이 사례에 끼워맞춘다고 해도 ‘시세차익’을 노리는 건 불가능하다. 현행 제도상 한국토지주택공사(LH)가 우선적으로 매물을 사들일 수 있기 때문이다. LH의 매입가는 분양가에 은행 정기예금 평균 이자율 정도만 반영한 수준이다.

물론 투기세력이 이를 위반하거나 부정한 방법으로 아파트를 팔 수는 있다. 하지만 뒷감당을 하기 힘들 정도로 사후 리스크가 크다. 거래행위 자체가 무효가 되고, 최초 얻었던 분양권도 상실할 수 있어서다. 전매제한 위반행위자는 최소 3년 이상 청약신청 자격 자체도 잃게 된다.

전매제한 어기면…

불법전매 행위로 얻은 이익이 크다면 그 규모에 따라 3년 이하의 징역형이나 벌금형에 처해질 수도 있다. 불법전매를 알선한 사람 역시 처벌 대상이다. 눈 가리고 아웅 하는 식으로 어설프게 전매를 시도했다간 자칫 전과자의 멍에까지 짊어질 수 있다는 얘기다.

“먼 미래를 내다본 투자”라는 감언이설도 있자. 전매제한 기간이 풀리면 팔면 대박이 날거라는 거다. 하지만 최근 정부는 ‘12ㆍ16 정책’을 발표하면서 집값 안정 의지를 다시 한번 분명히 보여줬다. 효과를 두고는 의견이 분분하지만, 아파트를 ‘거주의 공간’으로 두겠다는 정책 목표만큼은 확고하다. 5년 뒤, 10년 뒤엔 그 아파트 집값이 어떻게 될지 알 수 없는 노릇이다. ‘대박 당첨’에 눈먼 이들 말고, 정말 살고 싶은 사람만 눈독을 들이자. 
이동주 변호사 djlee@zenlaw.co.kr | 더스쿠프

 


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