우리 아파트는 왜 리모델링이 안되죠?
우리 아파트는 왜 리모델링이 안되죠?
  • 최아름 기자
  • 호수 372
  • 승인 2020.01.17 09:23
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

리모델링 길라잡이
서울 일부 아파트 단지는 재건축 대신 리모델링을 선택했다.[사진=뉴시스]
서울 일부 아파트 단지는 재건축 대신 리모델링을 선택했다.[사진=뉴시스]

재건축ㆍ재개발 사업장은 기간에 예민하다. 시간이 오래 걸릴수록 이자부담 등 금융비용이 불어나기 때문이다. 이런 점에서 사업기간이 상대적으로 짧은 리모델링은 경제적이란 평가를 받는다. 조합원의 부담금이 커질 순 있지만 짧은 공기로 상쇄할 수 있어서다. 하지만 모든 단지가 리모델링을 할 수 있는 건 아니다. 더스쿠프(The SCOOP)가 재건축, 재개발, 리모델링의 빛과 그림자를 취재했다. 

부동산 경제에서 시간은 곧 돈이다. 절차를 얼마나 단축하느냐에 따라 총 사업비가 달라지기 때문이다. 도시정비사업의 평균 사업추진기간이 약 10년이란 점을 감안하면 기간을 단축하는 건 사업시행자의 숙명이나 다름없다.  좀 더 구체적으로 알아보자. 재건축재개발을 결정한 시점부터 따지면, 아파트 재건축은 평균 100개월(약 8년주택산업연구원)이 걸린다. 조합 갈등 등으로 사업이 지체되면 그 기간이 152개월(12년)까지 늘어나기도 한다. 

상황이 이렇다보니 절차를 줄이는 정비방식을 찾는 조합이 많을 수밖에 없고, 자연스럽게 공기가 짧은 리모델링에 관심이 쏠린다. 2019년 착공한 개포 우성9차 아파트(232세대
1대1 리모델링), 2020년 하반기 공사를 시작할 예정인 송파 아남아파트(299세대29세대 증가)가 대표적 사례다.

일반가구 물량이 적어 조합원 분담금 부담이 높아진다는 리모델링의 약점을 ‘사업기간 단축’으로 상쇄하겠다는 것이다. [※ 참고 : 리모델링 절차가 재건축 사업과 비교해 빠르다고는 하지만 단지별로 차이가 있다. 구조 안정성 평가에서 속도가 달라지기 때문이다. 구조 안정성 평가는 후술한다.] 

실제로 이런 방식은 ‘붐’을 일으키고 있다. 서울에선 31개 공동주택 단지가 재건축 대신 리모델링 조합을 만들었다(2019년 12월 기준서울시). 자치구별로는 강남구 7곳, 용산구 6곳, 송파구 5곳, 강동구 4곳, 서초구성동구 3곳, 강서구 2곳, 양천구 1곳으로 총 6700여 가구 규모다. 강남3구 리모델링 단지의 비중이 전체의 절반 수준으로 집계됐다. 

그렇다고 모든 단지가 리모델링을 할 수 있는 건 아니다. 재건축의 경우 ‘D’ 이하의 등급을 받아야 ‘안전진단을 통과했다’는 역설적인 평가를 받지만 리모델링은 다르다. 현장조사 후 구조 안정성 평가에서 높은 성적을 받아야 한다. 

수직증축은 ▲건물 기울기 ▲기초 및 지반 침하 ▲내력비 ▲기초내력비 ▲처짐 ▲내구성에서 모두 B등급 이상을 받아야 한다. B등급이 아니어도 지상 면적을 늘려 가구수를 늘리거나 세대별 면적을 넓히는 수평 증축 리모델링을 할 수 있다. 그러나 어느 하나의 항목이라도 D등급 이하가 나온다면 증축 리모델링은 모두 불가능하다.

리모델링이 불가능하다면 모두 재건축으로 방향을 선회해야 할까. 그렇지는 않다. 증축이 어렵다면 공동주택 생활환경 개선을 위한 ‘맞춤형 리모델링’을 추진할 수 있다. 노후관을 교체하거나 화장실이나 방 등을 추가할 수 있다. 쉽게 말해, 불편요소를 리모델링을 하는 것이다. 이 경우 초점은 자산가치 증대가 아니라 거주환경 개선이다.

최근 민간택지 분양가 상한제가 도입되면서 30가구 이상 일반 분양을 하는 리모델링 단지도 분양가 상한제를 적용받게 됐다. 일부에선 리모델링 사업이 위축될 수 있다는 우려를 내놓는 이유다. 

한국리모델링협회 측은 “사업성이 낮아 어려움을 겪고 있는 리모델링 사업이 더욱 침체될까 우려스럽다”며 “리모델링 일반분양 예정가는 태생적 한계를 반영해 시세 90% 수준”이라고 설명했다. 리모델링협회는 2019년 국토교통부에 리모델링 사업만은 분양가 상한제를 완화해달라는 의견을 제출한 상태다. 여러 장점을 가진 리모델링은 과연 도시정비사업의 한축으로 자리를 잡을 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자 eggpuma@thescoop.co.kr



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.

  • 서울특별시 영등포구 경인로 775 에이스하이테크시티 1동 12층 1202호
  • 대표전화 : 02-2285-6101
  • 팩스 : 02-2285-6102
  • 법인명 : 주식회사 더스쿠프
  • 제호 : 더스쿠프
  • 장기간행물·등록번호 : 서울 아 02110 / 서울 다 10587
  • 등록일 : 2012-05-09 / 2012-05-08
  • 발행일 : 2012-07-06
  • 발행인·대표이사 : 이남석
  • 편집인 : 양재찬
  • 편집장 : 이윤찬
  • 청소년보호책임자 : 김병중
  • Copyright © 2020 더스쿠프. All rights reserved. mail to webmaster@thescoop.co.kr ND소프트