가치를같이읽다

서울 아파트 가격 상승세가 완화했다. 폭등의 기세는 경기 남부로 옮겨갔다. 그와 함께 지방 미분양이 해소되기 시작했다. 굳었던 시장이 가격 하락으로 풀린 것일까. 아니면 투기 수요가 또다른 불을 붙인 걸까. 더스쿠프(The SCOOP)가 지방 부동산 거품론을 창원시의 통계를 통해 확인해봤다.

서울 아파트 가격이 잡히면서 ‘수용성(수원ㆍ용인ㆍ성남)’의 갑작스러운 폭등이 주목을 받았다. 서울 아파트 가격을 누르니 서울이 아닌 지역에서 가격이 오른다는 지적이 이어졌다. 투기 수요가 지방으로 쏠렸다는 거다.

그 때문인지 2019년 한해 40곳 넘게 지정됐던 미분양 관리지역도 2020년 들어 감소세로 접어들었다. 2019년 3월 41건으로 최근 1년간 가장 많은 미분양 지역이 선정됐던 때와 비교하면 현재는 5개 지역이 해제된 상태다. 해제된 지역은 경기 이천시, 부산 사하구, 대구 서구, 강원 속초시 등 수도권 외곽이거나 대부분 지방이다.

1년간의 미분양 물량은 어떻게 변했을까. 관리지역에서 해제된 곳이 많으니 실제로도 미분양 물량이 줄었을 가능성은 높을 것이다. 과연 그럴까. 먼저 미분양 관리지역을 선정하는 주택도시보증공사(HUG)의 통계를 살펴보자. 2019년 1월 5만9162세대(이하 건)이었던 미분양 물량은 2019년 12월 4만7797건으로 19.2% 줄었다. 2019년 상반기 잠잠했던 부동산 시장이 다시 요동치기 시작하면서 미분양 물량도 감소한 결과로 풀이된다.

그렇다면 미분양 물량이 줄어든 이유는 무엇일까. 앞서 추정한 것처럼 ‘투기수요’가 주요 원인일까. 2019년 기준 미분양을 가장 많이 끌어안고 있던 도시인 경남 창원시를 통해 이 질문을 풀어보자. [※ 참고 : 2019년 창원의 매월 평균 미분양 물량은 6051건에 달했다. 2위를 기록한 강원 원주시(2558건)와 비교하면 2배 이상 많은 규모다.]

창원의 미분양 물량은 2019년부터 2020년까지 차츰 줄었다. 2019년 1월 6736건을 기록했던 미분양 물량은 2019년 4월 5892건을 기록했고 12월에는 5329건으로 줄었다. 미분양 물량을 소화할 수 있는 수요가 차츰 늘어나기 시작했다는 거다. 

그럼 그 수요는 내부에서 발생한 걸까 외부에서 튀어나온 걸까. 미분양 주택이 어떻게 해소되었는지 알아보기 위해 한국감정원이 집계하는 아파트 매매 거래 현황을 살펴봤다. 2019년 1월 656건이었던 창원 아파트 거래 수는 2019년 10월 1105건으로 훌쩍 늘어났고, 2019년 12월에는 2079건, 2020년에는 1583건을 기록했다. 2019년 상반기 707건이었던 평균 거래 건수가 하반기에는 1206건으로 증가했다는 거다. 

통계를 조금 더 들여다봤다. 창원 내에서 아파트 매매가 이뤄진 것일까. 2019년 1월 창원에서 일어난 아파트 거래 656건 중 108건(16.5%)은 외지인이 사들인 거래다. 이후 줄곧 10%대를 유지하던 외지인 거래 비중은 2019년 12월 20.1%(2079건 중 418건), 2020년 1월 22.4%(1583건 중 354건)로 껑충 뛰어올랐다. 

외지인 거래 비중이 높아지면서 동반상승한 지표도 있다. 창원 아파트 매매가다. KB부동산 리브온의 시세정보에 따르면 창원 아파트 매매가는 2019년 1월 716만원(3.3㎡당)에서 2019년 11월 696만원(3.3㎡ 당)으로 떨어졌다. 매매가 하락세가 반등한 것은 2019년 12월이다. 창원 아파트 매매가는 12월 들어 다시 712만원을 기록하며 700만원대를 넘어섰다. 2019년 12월은 창원 아파트의 외지인 매입 비중이 20%를 넘는 시점이기도 하다. 외지인 매입 비중이 커지며 매매가도 계속 함께 오르고 있다는 거다.

창원뿐만이 아니다. 두번째로 미분양 물량이 쌓여있는 강원 원주시 역시 비슷한 양상을 보였다. 2019년 1월 557만원(3.3㎡당)이었던 원주 아파트 매매가는 2019년 11월 524만원까지 하락하다가 2019년 12월 528만원으로 반등했다. 외지인 매입 비중 역시 2019년 1월 20%선에서 2019년 11월 18.5%까지 떨어지다가 2019년 12월 34.3%로 다시 높아졌다. 

지방 틈새 파고드는 부동산

가장 큰 미분양 부담을 지고 있던 2개 도시 모두 외지인 거래 비중이 높아지며 매매가가 오르기 시작했다. 밖에서 밀려온 바람이 지방 부동산에 ‘거품’을 만들고 있다는 거다. 부동산 시장에 펌프질을 하는 돈은 어떻게든 틈새를 찾아내왔다. 정부는 서울을 정조준한 정책에서 ‘수ㆍ용ㆍ성’까지 규제 범위를 넓혔다. 거기서 또다시 시작된 들불은 수도권 밖으로 번지는 모양새다. 자! 정부는 과연 지방에서 시작된 ‘부동산 폭등 현상’을 막아낼 수 있을까.
최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr