가치를같이읽다

2020년 3월 한국은 첫 ‘0%대 금리’ 시대에 돌입했다. 코로나19로 경기침체가 가속화할 것을 우려한 조치였다. 일반 경제상식대로라면 기준금리 인하로 돈이 시장에 풀리는 건 부동산 시장에 호재다. “기준금리가 인하하면 부동산 시장에 ‘바람’이 들어간다”는 속설이 나오는 이유다. 그렇다면 첫 0%대 금리 시대를 맞은 부동산 시장은 이 속설대로 움직였을까. 더스쿠프(The SCOOP)가 최근 2년간의 금리와 부동산 가격을 함께 살펴봤다. 

코로나19는 금리까지 흔들었다. 3월 16일 금융통화위원회는 사상 처음으로 0.75%까지 기준금리를 끌어내렸다. ‘0%대 금리’다. 코로나19 확진자가 늘어나면서 돈의 흐름이 막힐 것을 우려한 조치다.

일반적으로 금리 인하는 부동산으로 돈을 벌고자 하는 사람들에겐 호재로 여겨진다. 돈을 빌리는 데 들어가는 비용이 줄면 부동산을 구매할 때 매수자가 과감하게 결정할 가능성이 높아져서다. 그래서 부동산의 일반론은 다음과 같다. 금리인하→수요증가→가격상승. 이 이론, 여전히 유효한 판단일까.

더스쿠프가 각 변수의 상관관계를 파악하기 위해 주택담보대출 금리와 아파트 가격을 들여다봤다. 2018년 1월부터 2020년 3월까지의 자료다. 한국감정원에 따르면 주담대 금리는 2018년 1월 3.47%에서 20 20년 2월 2.52%로 떨어졌다.

26개월간의 금리 변동을 조금 더 자세히 보자. 이 기간 금리가 큰 폭으로 움직였던 건 크게 2번이다. 2018년 1월부터 7월까지 줄곧 3.4%대(변동률 -0.01~0.03%포인트) 수준을 기록하던 주담대 금리는 2018년 8월 3.36%를 기록하며 전달보다 0.08%포인트 감소했다. 그 다음달인 9월 변동폭은 -0.07%포인트를 기록했다. 2개월 연속 주담대 금리가 하락한 셈이다.

첫번째 하락의 효과는 어땠을까. 주담대 금리가 1개월 하락한다고 해서 곧바로 은행에 갈 사람들이 많지는 않다. 그래서 주택담보대출 금리가 하락했던 8~9월, 그 이후인 10월까지의 주택 거래량과 아파트 평균 매매가를 확인했다.

아파트 거래는 2018년 8월 10만2407건에서 9월 11만688건, 10월 12만4697건으로 지속해서 늘었다. 금리 인하의 영향이라고 볼 수 있을까. 앞선 기간인 2018년 7월 상황도 살펴봤다. 금리는 8월이 되면서 내려갔지만 거래 건수는 7월(10만8400건)에서 8월(10만2407건)로 넘어오며 6000건 수준 줄었다.

매매가는 어땠을까. 한국감정원이 표본을 추출해 매월 조사하는 평균 아파트 매매가는 전국을 기준으로 같은 기간 3억2094만원(2018년 8월)에서 3억2391만원(2018년 9월)으로, 이후 3억2520만원(2018년 10월)으로 상승했다. 거래는 줄었지만 가격은 올라간 셈이다. 금리가 낮아졌어도 거래가 눈에 띄게 늘지는 않았다.

두번째 주택담보금리 하락은 2018년 12월에 찾아왔다. 변동률은 -0.09%포인트를 기록했고 주담대 금리는 3.19%였다. 이후 2019년 8월까지 9개월간 주담대 금리는 떨어지기만 했다. 

매달 -0.04%포인트부터 -0.19%포인트까지 하락폭은 달랐다. 2019년 8월까지 누적 변동률은 -0.81%포인트였다. 이 기간 거래량과 가격을 확인해봤다. 전국 아파트 거래 건수는 2018년 12월 8만4742건에서 2019년 1월 9만1868건으로 잠깐 늘었다가 2월 들어 7만8825건으로 줄었다. 이후 2019년 3월부터 6월까지 8만~9만건 수준을 유지하다가 7월에 다시 10만건을 넘었다. 주담대 금리가 지속해서 하락했지만 거래 건수는 좌충우돌했다는 거다. 

이번엔 가격을 확인해보자. 주담대 금리가 하락하기 시작하던 2018년 12월 평균 아파트 가격은 3억2501만원이었다. 2019년 1월 3억4942만원으로 정점을 찍은 이후에는 6월까지 지속해서 완만하게 떨어졌다.

6월 전국 아파트 평균 매매가는 3억4432만원이었다. 장기간 누적해서 금리가 하락했지만 가격에선 별다른 동향이 나타나지 않은 셈이다. 일부에서 ‘금리 인하의 효과가 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적이다’는 평가가 나오는 이유다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 금리 인하의 영향과 관련해 “레버리지 효과는 거의 기대할 수 없고 부동산 시장 위축을 방어하는 정도가 될 수 있다”며 “매물을 내놓으려는 매도자들이 늘어나는 것을 막는 수준에서 한발짝 더 나아가지 않을 것”이라고 전망했다. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr