구본기 소장 “임대차 3법 성패 속단하긴 일러”
구본기 소장 “임대차 3법 성패 속단하긴 일러”
  • 최아름 기자
  • 호수 412
  • 승인 2020.10.28 09:04
  • 댓글 0
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전문가가 말하는 임대차 3법과 부동산 지표
더스쿠프(The SCOOP)가 분석한 통계에선 8·9월 아파트 임대차 거래가 모두 감소했다. 매매도 마찬가지였다. 이는 집주인들이 전세를 접고 집을 팔거나 월세로 전환하지 않았다는 거다. 한가지 확실한 건 ‘임대차 3법 때문에 전세가 사라진다’는 주장은 이 통계를 통해 반박할 수 있다는 점이다. 전문가는 이 지표를 어떻게 해석할까. 구본기 구본기생활경제연구소 소장에게 답을 물었다.
 
구본기 소장은 임대차 3법의 효과를 제대로 분석하기 위해서는 올해 말까지 기다려야 한다고 강조했다.[사진=뉴시스]
구본기 소장은 임대차 3법의 효과를 제대로 분석하기 위해서는 올해 말까지 기다려야 한다고 강조했다.[사진=뉴시스]
✚ 전세난이라는 말이 나온다.
“전세난이 맞다. 하지만 상대적이다.”
 
✚ 어떤 뜻인가.
“신규 매물을 찾는 건 힘들 수 있다. 계약갱신청구권이 처음 사용되는 과도기라서다. 하지만 전세 계약이 완전히 사라진 건 아니다.”
 
✚ 전세 매물이 있다는 뜻인가.
“기존에 전세로 살고 있던 세입자들은 올해 말 계약 만기를 앞두고 누군가는 계약 연장을 결정했을 거다. 계약갱신청구권이 생겼기 때문이다. 부동산에 매물로 올라오는 과정만 사라졌을 뿐이다. 전세 계약은 여전히 진행 중이다.”
 
✚ 실거래 자료를 보면 전세 계약은 줄었는데 계약갱신 효과라는 말인가.
“그렇다. 기존 전세 매물은 살고 있던 세입자가 나가려고 할 때 시장에 나온다. 매물이 나오지 않는 이유는 그 세입자가 나가지 않아서다. 세입자는 수요자이지만 동시에 시장에 매물을 내놓는 주체다. 세입자가 나가야 시장에 매물이 올라와서다. 하지만 8·9월 데이터에 큰 의미를 둘 필요도 없다.”
 
✚ 왜 그런가.
“전월세 통계는 모든 거래가 집계되는 것이 아니다. 주민센터에 세입자가 찾아가 확정일자를 받으면 공무원이 그 기록을 이용해 자료로 남긴다. 모든 계약을 올리지 않는다는 거다. 또 임차보증금 5%를 올릴 바에 그냥 묵시적 계약갱신을 하는 사람들도 있을 거다. 이러면 통계에 잡히지 않는다. 집계에 허점이 생길 수 있다.”
 
✚ 정확성이 떨어진다는 말인가.
“맞다. 생각해보자. 우리가 새집을 언제 찾나 기존 계약이 만료되기 2~3개월 전이다. 지금 계약이 정확히 언제쯤 체결된 것인지 특정하기 어렵다는 거다.”
 
✚ 그럼 앞으로도 전세 매물이 계속 나올 것이라고 보는 건가.
“다시 짚어보자. 전세를 놓는 집주인들은 무엇 때문에 그러는 걸까. 전세를 놓을 이유가 있다면 전세 매물도 사라지지 않는다.”
 
✚ 보증금으로 이자 이익을 얻는 건 불가능하지 않나.
“그렇다. 옛날 일이다. 거기에 집중하면 안 된다. 알다시피 전세보증금으로 이자를 받아 돈을 버는 집주인은 더 이상 없다.”
 
✚ 그렇다면 대부분 어떤 상황인가.
“자본이 모자라니까 세입자의 전세보증금이 필요한 거다. 사실 집주인 입장에서도 월세가 낫지 않겠나. 매달 돈이 들어오지만 전세는 아니다. 매달 수익을 포기하고서라도 전세를 놓아야 할 이유가 있는 거다.”
 
✚ 그 이유가 무엇인가.
“집값이 오른다는 전망에 돈을 거는 거다. 하지만 자기 돈이 모자라니 세입자의 보증금이 필요한 것이고. 집값이 내려간다고 생각하면 누가 들어가서 살 수도 없는 집을 미리 사겠나. 최대한 떨어질 때까지 지켜보다가 사지 않겠는가.”
 
✚ 전셋값 상승도 집값 상승과 연계되는 건가.
“그렇다. 그렇기에 지금 시장 상황을 임대차 3법만으로 전망할 수 없다.”
 
✚ 세입자의 주거 안정 효과는 언제쯤 알 수 있나.
“임대차 3법의 목적인 세입자 주거 안정이 이뤄졌는지 확인하려면 정부가 가지고 있는 확정일자와 전입신고 자료가 모두 모여야 한다. 임대차 3법의 성패를 속단하기에 지금은 너무 이르다.”

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr


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