가치를같이읽다

2021년이면 문재인 정부가 출범한 지 4년째다. 국정 운영 기간의 절반을 한참 넘었다. 2022년이 임기 마지막 해라는 점을 감안하면 부동산 정책이 힘을 받을 마지막 시기이기도 하다. 도시재생으로 시작했던 문재인 정부의 부동산 정책은 강력한 수요 억제책과 함께 공공 주도 주택 분양, 도심 내 유휴건물·부지를 이용한 공급 대책으로 이어졌다. 2021년엔 어떤 정책들이 추진될까. 더스쿠프(The SCOOP)가 2021년 부동산 정책의 일곱개 관전 포인트를 짚어봤다. 

■관전 포인트❶ 무주택자 = 무주택 실수요자가 변화를 실감할 만한 부분은 특별공급 기준 완화다. 신혼부부·생애최초 특별공급은 소득 기준이 완화된다. 전체 특별공급 물량 중 70%는 기존 소득 기준을 만족하는 청약자로 채운다. 나머지 30%에는 완화된 기준을 적용한다. 민간택지에서 공급하는 공동주택에는 외벌이·맞벌이 여부에 따라 도시근로자 월평균 소득(3인 이하 기준·2020년)의 140%(787만7656원·외벌이), 160%(888만7973원·맞벌이)가 각각 적용된다. 

공공택지 특별공급 기준은 민간택지 특별공급보다 까다로운 130%(722만1478원), 140%를 적용한다. 주거급여 수급자 지원 방식도 현실적으로 바뀐다. 주거급여를 받는 가구에서 자녀가 대학 진학 등으로 다른 시·도에 거주하는 경우, 가구원 수에 따라 기존 주거급여액을 부모 가구와 자녀 가구가 나눠 받게 된다.

■관전 포인트❷ 재산세율 = 2021년부터는 재산세율이 오른다. 법인은 1~2주택을 소유한 경우 과세 표준금액과 무관하게 3% 종합부동산세율(이하 종부세)을 적용받는다. 3주택 이상을 소유하면 일괄 6%다. 부동산을 양도할 때도 법인 추가세율이 붙는다. 10~25%의 기본 세율에 최대 20%가 추가된다. 

2주택 이하를 소유한 개인은 0.6%(종부세 과세표준 3억원 이하), 0.8%(3억~6억원), 1.2%(6억~12억원), 1.6%(12억~50억원), 2.2%(50억~94억원), 3.0%(94억원 초과)를 각각 적용받는다. [※ 참고: 종부세 과세표준의 등식은 〈(공시지가-공제금액)×종부세 공정시장가액비율 95%〉다.] 

1가구 1주택자로 예시를 들어보자. 서울에 있는 시세 12억원대 공동주택의 공시가격은 9억원 수준이다. 1주택자 공제금액이 9억원이기 때문에 이 주택은 종부세 과세 대상이 아니다. 시세 15억원대 주택은 공시가격 10억원대다. 종부세 과세표준[(10억원-9억원)×95%=9500만원]이 3억원 이하이기 때문에 0.6%의 세율을 적용받아 약 57만원의 종부세를 부담하게 된다. 

세율이 높아지는 대신 만 60세 이상 고령자 공제율은 최대 70%에서 80%까지 늘어난다. 시세 차익 10억원 양도소득세 최고세율도 기존 42%에서 45%로 비중이 커진다. 다주택자라면 양도세 추가 세율이 70%까지 늘어난다.

■관전 포인트❸ 하자보수 절차 = 준공 후 입주자와 사업주체가 종종 갈등을 빚는 하자 보수 절차도 구체화한다. 1월 24일부터 사업주체는 입주예정자가 하자가 있다고 판단한 전유 부분(가구가 단독으로 사용하는 면적·아파트 내부)을 주택 인도 전까지 보수해야 한다. 

공용 부분(입주자 모두가 사용하는 면적·아파트 복도 등)은 사용 검사를 받기 전까지 보수 공사를 마쳐야 한다. 중대한 하자로 볼 수 있는 사항은 주요구조부(내력벽·기둥·바닥·보 등)의 균열, 누수·누전 등으로 규정했다.

■관전 포인트❹ 건설업종 재편 = 종합건설업과 전문건설업의 장벽이 허물어진다. 여태까지 종합건설업과 전문건설업이 수주할 수 있는 공사금액이 달라 일부 대형 건설사는 전문건설업체를 따로 만들어 경쟁하기도 했다. 국토부는 시공역량을 강화하는 취지에서 종합건설업과 전문건설업이 같은 시장에서 경쟁할 수 있도록 제도 개선을 추진한다. 

■관전 포인트❺ 규제·처벌 강화 = 주택 수에 분양권이 포함된다. 분양권에 웃돈이 붙어 실제 주택처럼 거래되고 있는 만큼 다주택자를 옭아매는 규제를 강화하겠다는 의도로 풀이된다. 처벌 규정도 강화된다. 전매가 불가한 분양권을 매매한 불법 행위자는 10년간 청약 당첨이 불가능해진다. 

기준 역시 상향조정된다. 수도권에서 분양가 상한제를 적용받는 공동주택은 최소 거주기간 2~5년을 채워야 한다. 해외 발령·병원 입원 등으로 부득이하게 거주하지 못하는 경우는 거주한 것으로 인정된다. 거주의무를 위반하게 될 경우 처벌 규정(1년 이하의 징역이나 1000만원 만원 이하 벌금)도 마련됐다. 부득이하게 전매 제한 기간에 집을 팔아야 하는 사정이 생긴다면 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 매입한다. 

■관전 포인트❻ 전월세 신고 = 전월세 거래를 했을 경우 계약 후 30일 이내 신고해야 한다. 시행은 6월부터다. 매매신고 절차와 똑같기 때문에 임대차 거래 현황이 훨씬 더 정확하게 집계될 것으로 보인다. 임대차 3법으로 인한 효과를 파악하고 임대차 시장을 분석할 수 있는 지표가 하나 더 생긴다는 점에서 의미 있는 변화다. 

■관전 포인트❼ 3기 신도시 = 3기 신도시·수도권 공공택지 청약이 진행된다. 서울에선 성동구치소 부지, 동작주차장, 강서군부지 등이 청약을 진행한다. 3기 신도시도 2020년 말 교통 대책이 나오면서 탄력을 받고 있다. 절차가 완료되는 대로 사전 청약을 받을 계획이다. 3기 신도시가 시장에 얼마만큼 영향을 미칠지는 알 수 없다. 2020년 말 청약 조건을 갖추기 위해 수도권에 전세 수요가 밀집하기도 했지만 사전 청약 후 입주까지 2년여가 걸린다는 점을 감안해야 한다. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr