가치를같이읽다

건설사들은 매년 변하는 환경에서 포트폴리오 다각화를 외쳤다. 핵심은 ‘탈주택’이었다. 하나의 사업에 집중하다 보면 위기가 닥쳤을 때 대응이 쉽지 않기 때문이었다. 하지만 지난해에도 건설사의 주요 매출처는 결국 주택이었다. 국내 건설사가 선언했던 포트폴리오 다각화가 실패로 돌아갔다는 건데, 탈주택은 정말 불가능한 꿈일까. 더스쿠프(The SCOOP)가 2008~2020년 5대 건설사의 포트폴리오를 분석해 봤다. 

기업은 한 바구니에 모든 달걀을 넣으려 하지 않는다. 대부분 ‘고른 포트폴리오’를 목표로 한다. 혹시 모를 위험 요소를 사전에 방지하고 미래 사업을 준비하기 위해서다. 2020년은 코로나19로 전 세계 경기가 휘청거린 한해였다. 그 와중에서도 국내 부동산 가격은 상승세를 탔다. 동시에 정부 부동산 규제도 더 강해졌다. 이 때문인지 그간 건설사 대부분은 단순주택(도급)이 아닌 부동산 가치를 끌어올리는 디벨로퍼(Developer)로의 전환을 외쳤다. 정말 변화가 있었을까.

2008년부터 2020년까지 국토교통부가 매년 발표하는 시공능력평가 5순위 내에 가장 많이 이름을 올렸던 상장 건설사 5개의 상황을 들여다봤다. 대우건설, 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산), 현대건설, DL이앤씨(옛 대림산업 건설부문), GS건설이다.

2008~2020년 기간 중 가장 먼저 ‘최고 매출’을 기록한 곳은 삼성물산이다. 2014년 삼성물산은 매출 14조8740억원을 올렸다. 고성장을 이끈 건 빌딩이었다. 다른 건설사는 건축으로 묶은 항목이다. 2014년 빌딩은 5조810억원의 매출을 기록하며 전체 매출의 34.2%를 담당했다.

토목에 해당하는 ‘Civil’에서는 4조8110억원(32.3%), 플랜트에서는 2조4640억원(16.6%), 주택에서는 2조5180억원(16.9%)의 매출이 발생했다. 삼성물산은 이 당시 국내외 프로젝트 비중이 각각 44.2%, 55.8%로 10%포인트가 넘는 차이가 있었지만 비교적 고르게 분포됐다는 평가를 받았다.

그로부터 6년 뒤인 2020년 삼성물산의 매출은 건축ㆍ주택 쪽으로 더 기울었다. 2014년 빌딩과 주택매출 비중은 51.1%였지만 2020년에는 주택을 포함한 건축 매출 비중이 63.4%로 늘었다. 총매출 11조7020억원 중 7조4260억원이 주택을 포함한 건축사업에서 발생했다. 토목(1조5570억원)과 플랜트(2조4450억원) 부문의 매출 비중은 각각 13.0%, 20.9%였다.

현대건설은 이듬해인 2015년 최대 매출(19조2331억원)을 올렸다. 그중 8조4658억원(44.0%)의 매출을 올린 플랜트ㆍ전력 부문이 가장 큰 비중을 책임졌다. 그 뒤로 건축ㆍ주택 6조5733억원(34.2%), 인프라ㆍ환경 3조5724억원(18.6%) 순이었다. 2015년을 정점으로 현대건설의 매출은 16조~17조원 규모를 오가는 데 그쳤다. 2020년 발표한 잠정 매출은 16조9709억원이었고 주택을 제외한 건축 부문 매출은 1조6280억원, 주택은 4조720억원이었다. 두 사업 부문이 2020년 매출에서 차지하는 비중은 33.6%였다. 2015년과 비교하면 0.6%포인트 하락한 셈이다. 

주택 중심 포트폴리오 바꿔야 

대우건설과 DL이앤씨는 나란히 2017년 최고 매출을 기록했다. 그해 대우건설은 매출 11조7668억원 중 주택 부문에서 4조2124억원(35.7%)을 올렸다. 그다음은 건축 2조5083억원(21.3%), 해외 2조4249억원(20. 6%), 플랜트 1조1314억원(9.6%), 토목 1조408억원(8.8%) 순이었다. 주택 비중이 가장 높았다.

2020년 상황은 어떻게 변했을까. 대우건설의 2020년 매출 8조1367억원 중 주택ㆍ건축사업 부문이 5조831억원(62.4%)을 기록했고 토목에서 1조4827억원(18.2%), 플랜트 사업에서 1조928억원(13.4%) 등을 기록했다. 3년 만에 주택ㆍ건설 비중이 2017년 57.0%에서 62.4%로 더 늘어난 셈이다.
 

DL이앤씨도 대우건설과 마찬가지로 2008~2020년 중 2017년 매출이 가장 컸다. 10조7286억원 중 주택 사업에서만 6조8544억원의 매출을 올리면서 전체의 63.9%를 차지했다. 2020년에도 큰 변화는 없었다. 2020년 건설 부문 매출 6조2520억원 중 주택은 4조520억원으로 64.8%를 차지했다. 토목은 8960억원(14.3%), 플랜트는 1조3040억원(20.6%)의 매출을 기록했다.

GS건설은 2018년 13조1393억원으로 20 08~2020년 최대 매출을 달성했다. 건축ㆍ주택 부문은 7조1376억원(54.3%)의 매출을 냈고 플랜트 매출은 4조8044억원(36.6%), 인프라 매출은 1조1162억원(8.5%)이었다. 건축ㆍ주택 부문이 매출의 절반 이상이었다. 2020년에도 매출 비중은 비슷했다. 10조1229억원 매출 중 57.3%에 해당하는 5조8040억원을 건축ㆍ주택에서 올렸다. 플랜트 매출은 2조3890억원(23.6%), 인프라 매출은 8840억원(8.7%) 등이었다. 

신사업 찾거나 결국 ‘주택’이거나

이처럼 최대 매출을 기록한 후에도 건설사는 주택에서 가장 큰 매출을 올렸다. 물론 변화도 있다. GS건설은 플랜트 사업 부문에 있던 분산형 에너지 사업을 2020년부터 구분했다. 수처리 플랜트ㆍ해외 개발 사업은 신사업으로 떼내 따로 관리하기 시작했다. 새로운 사업에 힘을 실어주려는 의도다. 

현대건설은 경쟁이 심해진 주택사업 부문에서 돌파구를 찾고 있다. 최근 용산 크라운호텔ㆍ강남 르메르디앙 호텔 등 수익성이 떨어진 호텔 인수에 뛰어든 게 대표적 사례다. 수천억원대 공사비가 투입되던 재건축ㆍ재개발이 정부 규제로 어려워지면서 호텔 등 도심 내 고부가가치 부동산을 만들 수 있는 틈을 노린 셈이다. 새 사업을 찾으려는 시도와 주택시장의 새로운 길을 찾는 전략은 올해 말 어떤 성적표를 받을 수 있을까. ‘주택 중심’을 탈피할 수 있을까 ‘도로 주택’일까. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr