전문가 투자 궤적 잘 좇으면 노다지

부동산 펀드 다시보기 ①

▲ 근린생활 시설이 좋은 투자대상이던 과거와는 달리 지금은 원룸과 오피스텔이 대세로 떠오르고 있다.

부동산 시장의 회복이 생각만큼 빠르지 않다. 1년 이상 매매가격이 떨어지고 전세가격 상승은 멈출 줄 모른다. 설상가상으로 세제혜택도 지난 연말 끝났다. 하지만 이런 상황에서도 부동산을 대상으로 수익을 얻는 이들이 있다. 부동산 펀드를 활용하는 사람들이다. 어떤 비법이 있을까. 부동산 펀드의 특성과 가능성을 살펴봤다.

부동산 투자가 왜 어려운지 이해하기 위해선 부동산 시장이 어떻게 변했는지부터 살펴봐야 한다. 부동산 시장은 우리가 전통적으로 알고 있던 그런 곳이 아니다. 아파트가 중심인 시장과 주거지역이 중심인 3층 내외의 근린생활 시설이 좋은 투자대상이던 과거와는 달리 지금은 원룸과 오피스텔이 대세로 떠올랐다.

또 하나의 차이점은 대형건물이 눈에 띄게 늘어났다는 것이다. 교통이 괜찮고 상권이 형성되는 지역이면 몇천억원 이상 값어치가 있는 사무실용•호텔•쇼핑시설 등 대형건물이 계속 건설되고 있다. 역세권이나 테헤란로에는 기존•신축건물을 가리지 않고 여전히 인기를 끌고 있다는 것이다. 그런 규모의 건물은 개인이 소유하기는 힘들다. 부동산은 다시 말해 자산운용사의 펀드나 부동산 투자회사가 아니면 덤벼들지 못하는 투자대상이다.

부동산 투자가 어려운 것은 부동산 시장의 특성 때문만은 아니다. 부동산의 투자대상은 주식과 달리 분석이 만만치 않다. 부동산은 국내뿐만 아니라 해외에도 있기 때문에 정보의 한계가 있는 개인이 투자하기 쉬운 영역이 아니다.

운용기법이 다양해진 것도 부동산 투자가 어려운 이유 중 하나다. 리츠 또는 부동산 펀드는 법적•제도적 정비를 통해 많은 문제점이 보완됐다. 공제•보험 등 장기자금 운용이 주요 업무인 기관투자자가 많아졌을 뿐만 아니라 세일 앤드 리스백(Sales & Lease Back•매각 후 임대) 등 선진기법도 일반화되고 있다. 최근 들어 증권사와 보험사 등 기관투자자가 부동산 투자를 위한 전문 자산운용사를 세우는 이유가 여기에 있다.

그렇다. 부동산 펀드가 인기를 끄는 이유는 부동산 시장이 투자규모•분석기술 등의 이유로 개인이 직접투자하기 어려워지고 있기 때문이다.

위의 표에서 보는 것처럼 주요 부동산 펀드의 수익률은 기대 이상이다. 연 20% 이상의 수익을 올린 부동산 펀드는 리츠 형태의 공모형 해외부동산펀드다. 대학 기숙사가 대상인 국내 사모펀드들도 연 8% 정도의 수익을 올리고 있다. 지난 한해 부동산 펀드로 2조~3조원의 신규자금이 유입된 이유가 여기에 있다. 부동산 펀드 수탁고 역시 2007년 6조원에서 지난해 말 20조원으로 크게 늘어났다.

이런 맥락에서 부동산 펀드의 투자자는 유의해야 할 점이 많다. 부동산은 급변한다. 그래서 단기투자대상으로

삼으면 안 된다. 물론 리츠 등은 환금성이 있지만 유가증권만큼 현금화가 쉽지 않다. 이에 따라 전체 포트폴리오에서 부동산의 비중을 높이는 것은 옳지 않다. 아울러 부동산 펀드를 전문적으로 다루는 인력이 많지 않다. 이들이 어떻게 투자하는지, 기존 운용펀드의 수익률은 어떤지 꼼꼼하게 참고해 투자하는 것은 부동산 투자의 첫걸음이다.

조경만 금융컨설턴트 iunclejo@naver.com

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