테마 없는 펀드 팥소 빠진 찐빵

부동산 펀드의 이해 ③ 투자비법

▲ 부동산 시장에서 주먹구구식 투자로 수익을 내는 시대는 지났다. 자금의 규모와 아이디어가 갈수록 중요해지고 있다.

부동산 불패신화는 이제 통용되지 않는 말이다. 집값은 갈수록 떨어지고, 부동산 펀드의 수익률도 하락세다. 기숙사형 펀드처럼 일정한 테마가 없는 부동산 펀드는 투자가치가 거의 없다. 투자자는 이제 부동산 업황을 정밀하게 살펴봐야 한다. 그렇지 않다면 ‘묻지마 투자’의 덫에 걸려들 가능성이 크다.

지금까지 두번에 걸쳐 부동산 펀드의 현재 상황과 구조를 살펴봤다. 해외 부동산 펀드 중 연 10% 이상의 수익률을 내고 있는 우량펀드를 소개하면서 부동산 펀드의 기본적인 용어와 구조들을 설명했다. 부동산 펀드는 기존의 주식과 채권 중심의 유가증권 펀드와는 다른 부분이 많아서다.

한국의 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 5년 동안 약세를 벗어나지 못하고 있다. 아니 약세라는 표현보다 ‘암흑기’라고 표현하는 것이 맞을 것 같다. 한국의 부동산 시장은 그동안 부동산을 사고 판 당사자는 물론 중개업에 종사한 많은 사람까지 울렸다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 중개업자 수는 확 줄었다. 반면 라이선스를 두고 다른 일을 찾는 중개업자들은 부쩍 늘었다.

부동산 시장은 예상하기 쉽지 않다. 거품이 꺼지는 듯하다가도 다시 달아오르기 때문이다. 정부 역시 적절한 정책을 내놓기 어렵다. 가계부채에 허덕이는 하우스푸어와 전세가격 폭등으로 골머리를 앓고 있는 사람들을 모두 만족시킬 만한 정책이 없어서다. ‘부동산 시장이 더 얼어붙을 가능성이 있다’는 주장과 ‘이제 바닥을 쳤기 때문에 봄바람이 불 것’이라는 전망이 충돌하는 것도 이런 이유에서다.

특히 국내 부동산 시장은 규모가 작다. 사람들의 주택 소유욕도 강하다. 정책적 변수 또한 상당히 많다. 더구나 국내 부동산 시장은 큰 전환기를 맞고 있다. 노년층은 은퇴준비를 위해 주택을 처분한다. 젊은층의 주택소유관觀은 이전과 크게 다르다. 자녀교육을 위한 학군 중심의 주택소유개념 또한 약해졌다. 이런 이유에서 국내 부동산 시장의 현주소를 ‘일반화된 잣대’로 판단하기 어렵다. 글로벌 부동산 시장이 회복되고 있음에도 국내 부동산 시장은 여전히 침체일로를 걷고 있는 이유가 여기에 있다.

기숙사형 부동산 펀드 주목

그렇다면 부동산 펀드는 국내 부동산 시장을 어떻게 표현하고 있을까. 먼저 국내 부동산 펀드의 현황을 살펴보자. 연 수익률 중심으로 6~8%의 안정적인 수익률을 내는 펀드가 있는 반면 막대한 손실을 내는 펀드도 있다.

3%대의 은행금리보다 2배 정도 많은 수익률을 보이는 대표적인 부동산 펀드는 기숙사형 펀드다. 이는 대학교 기숙사를 짓고 그 임대료를 수익으로 운용되는 것으로, 규모는 50억~200억원이다. 높은 수익률을 올리는 기숙사형 펀드는 시사하는 바가 크다. 특정한 테마를 활용하지 않으면 부동산 펀드로 수익을 올리기 쉽지 않다는 것이다. 쉽게 말해 강남 테헤란로에 있는 대형 빌딩을 중심으로 한 부동산 시장이나 기숙사형과 같은 특정한 테마가 없다면 부동산은 예전처럼 좋은 투자대상이 아니다.