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내 명의 좋을까 부인 명의 좋을까수익형 부동산 부가세 환급법
[257호] 2017년 10월 03일 (화) 10:35:07
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

   
▲ 수익형 부동산에 부과되는 부가가치세는 일정한 요건만 맞추면 환급받을 수 있다.[일러스트=아이클릭아트]
수익형 부동산 투자자들은 반드시 숙지해야 할 게 있다. 부가가치세다. 최대 10%까지 부과될 수 있는데, 결코 우습게 볼 게 아니다. 가령 분양가가 1억원이라면 부가세는 1000만원까지 부과될 수 있다. 경차 1대에 맞먹는 금액인데, 중요한 건 이 부가세를 환급 받을 수 있다는 점이다. 이때 수익형 부동산의 명의를 누가 갖고 있는지는 중요한 변수다.

8ㆍ2 부동산 대책 이후 투자자들의 관심이 수익형 부동산에 쏠리고 있다. 한층 강화된 부동산 규제책에서 수익형 부동산이 다소 비켜서 있기 때문이다. 하지만 수익형 부동산에 장점만 있는 건 아니다. 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산은 주택과 달리 일정 세율에 따라 부가가치세(부가세)가 부과된다는 단점이 있다.

수익형 부동산은 지역ㆍ입지 등에 따라 부가세율이 다르게 적용된다. 통상 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)는 2~3%, 강남3구 외 서울지역은 4~6%, 경기ㆍ인천 5~7%, 지방 6~10%다. 최대 10%에 달하는 세율에 따라 부가세는 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원에 달할 수 있다. 부가세가 수익형 부동산에 투자하려는 투자자들을 주저하게 만드는 부담으로 작용할 가능성이 높다는 얘기다.

그렇다고 방법이 없는 건 아니다. 몇가지 요건만 충족하면 부가세를 환급받을 수 있다. 경우에 따라선 요긴하게 사용할 수 있는 목돈을 손에 쥘 수도 있다. 취득, 양도, 보유 등 상황별 부가세 환급법을 소개한 이유가 여기에 있다.

먼저 수익형 부동산을 처음 취득했을 때 부가세를 환급 받는 방법을 알아보자. 계약일로부터 20일 이내에 건물 소재 세무서에 일반사업자로 등록하면 된다. 이후엔 과세기간별로 환급을 받을 수 있다. 여기까진 그리 어렵지 않다. 문제는 부가세 환급에 제약이 있는 특정 상황이 발생했을 때다. 어떻게 해야 할까.

   
   

가장 먼저 살펴봐야 할 건 부동산을 양도하는 경우다. 임대사업은 부가세를 환급 받은 후 10년 이내에 양도를 할 경우 환급금을 뱉어내야 한다. 이때 활용할 수 있는 게 포괄양도양수계약이다. 포괄양도양수계약이란 건물뿐만 아니라 임대사업까지 통째로 넘겨주는 계약을 말하는데, 이를 통해 부동산을 양도하면 부가세를 내지 않아도 된다. 환급 받은 부가세를 반환해야 할 필요가 없다는 얘기다.

다만 포괄양도양수계약을 체결하려면 세가지 요건을 충족해야 한다. 첫째, 포괄양도양수 내용이 확인돼야 한다. 둘째, 양도자와 양수자가 과세사업자여야 한다. 셋째, 사업양도 신고서를 세무서에 제출해야 한다.

면세사업자(병의원ㆍ학원)나 겸용사업자(약국)가 분양을 받는 경우에도 문제가 발생할 수 있다. 면세사업자와 겸용사업자는 부가세 환급에 제약이 있기 때문이다. 이런 경우엔 직계가족의 명의를 활용하는 방안을 생각해볼 수 있는데, 크게 세가지로 나눌 수 있다. 본인 단독 명의, 배우자 단독 명의, 본인과 배우자 공동 명의 등이다.

   
먼저 본인 단독 명의의 사례를 보자. 언급했듯 건물 부가세를 환급 받을 수 없다. 배우자 단독 명의일 경우는 조금 다르다. 이때 부동산은 별개의 임대사업장으로 인식된다. 배우자도 부가세를 납부해야 하는 개별사업자로 인정된다는 거다. 당연히 부가세를 환급 받을 수 있다. 다만 임대사업에서 발생하는 소득과 기타 과세 대상 소득을 합산해 종합소득세를 납부해야 한다는 점은 잊어선 안 된다.

본인과 배우자의 공동 명의라면 부가세는 절반씩 부과된다. 바꿔 말하면 부가세 환급도 절반만 받을 수 있다는 얘기다. 세가지 방안 모두 각각 장단점이 있지만 건물 구입에 따른 부가세를 환급받을 수 있고, 환급금이 임대 소득에 따른 소득세ㆍ부가세를 납부하는 것보다 절세효과가 크다는 점에서 배우자 단독 명의가 가장 탁월한 방법이라고 볼 수 있다.

이밖에도 유불리를 따져봐야 하는 상황은 상당히 많다. 수익형 부동산은 취득, 보유, 양도를 할 때마다 부가세가 따라오기 때문이다. 가령, 자신의 연소득이 4800만원 이하라면 간이과세자로 적용할 수 있는 지를 확인해보는 게 좋다. 일반과세자보다는 간이과세자가 부가세뿐만 아니라 소득세 절감에 유리한 경우가 있어서다.

부가세 환급금은 취득세로 활용

부가세 환급금을 활용하는 방법을 미리 따져보는 것도 효율적인 습관이다. 공돈이라고 생각해 허투루 쓰는 사람들이 있지만 잘만 활용하면 요긴하게 쓰일 수 있는 목돈이라서다. 그중 취득세 납부에 사용할 것을 추천한다.

주택을 제외한 부동산의 취득세(지방교육세ㆍ농어촌특별세 포함)는 일반적으로 분양가나 매매가의 4.6%다. 예컨대, 3억원의 상가를 구입하면 취득세로 약 1380만원을 내야 한다는 건데, 이는 경차 한대를 살 수 있는 금액이다. 건물이 준공돼 막상 취득세를 내야 할 때가 되면 상당한 부담이 될 수 있다. 이때 부가세 환급금을 이용하면 취득세 부담을 크게 줄일 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사
2002cta@naver.com | 더스쿠프

   
 
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