가치를같이읽다

서울에서 주택을 사들인 30대의 약 절반이 세입자 ‘보증금’을 주택 매매에 활용한 것으로 드러났다. 서울을 포함한 규제 지역에서 9억원 이하의 주택을 매매할 때는 담보인정비율(LTV)이 최대 60%까지 적용된다.

그러나 대출금액이 최대 4억원으로 제한되기 때문에 8억9000만원(LTV 50%)의 주택을 매매해도 빌릴 수 있는 돈은 집값의 50%인 4억4500만원이 아닌 4억원이다.

하지만 이미 입주해 있는 세입자가 있다면 상황은 달라진다. 8억9000만원의 집에 6억원의 전세 보증금이 걸려있다면 실제로 필요한 금액은 2억9000만원으로 줄어든다. 보증금 6억원을 그대로 승계하면 되기 때문이다. 일종의 사금융私金融이다.

세입자의 전세 보증금이 많다면 주택담보 대출을 받는 것보다 더 적은 돈을 투입할 수 있고, 대출을 크게 받을 필요가 없어 이자 비용도 줄어든다.

천준호 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 개인의 자금조달계획서를 조사한 결과, 2020년 3월부터 2021년 7월 이뤄진 서울 주택 매매는 19만3974건이었다. 

이중 30대의 ‘임차보증금 승계’ 비중은 49%였지만 20대로 한정하면 이 비중이 71%까지 높아졌다. 2030세대가 갭투자를 통해 집을 매매한 셈이다. [※참고: 현재 규제지역에서는 3억원 이상, 비규제 지역에서는 6억원 이상의 주택을 매매할 때 자금 조달계획서를 의무적으로 작성해야 한다.] 

문제는 이런 ‘갭투자’ 거래가 늘어날수록 주택 거래가 ‘빚 없이는’ 돌아갈 수 없는 구조가 된다는 점이다. 주택담보대출을 틀어막아도 갭투자에 활용된 세입자의 전세자금대출이 집값을 떠받치기 때문이다. 한국은행의 가계신용조사 결과에 따르면 2021년 2분기 가계대출 규모는 1705조3000억원으로 1분기 1666조원보다 2.4% 늘었다.

정부가 전세대출을 앞으로 더 조일 것이라는 전망이 나오는 것도 이 때문이다. 가계부채 규모를 줄이려고 주택담보대출을 막아도 ‘갭투자’가 있는 한 전세대출을 통해 ‘사금융’으로 넘어가는 돈을 막을 수 없어서다. 과연 시간이 지날수록 커지는 전세 보증금 대출과 집값 상승의 굴레를 끊을 수 있을까. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr