가치를같이읽다

문재인 정부의 공급 대책은 크게 3단계로 나눌 수 있다. 2018년 7월 국토부의 수도권 공공택지 공급계획, 2018~2020년 총 세차례에 걸쳐 진행된 수도권 30만호 공급계획(3기 신도시 포함), 2020년 8월 8ㆍ4 대책으로 발표한 수도권 127만호(서울 36만호 포함) 공급계획이다. 100만호가 훌쩍 넘는 규모의 공급 대책은 대한민국 정부 수립 후 유례가 없는 수준이다. 이 대규모 공급 계획의 진척 수준은 어떨까. 더스쿠프(The SCOOP)가 단계별로 분석해봤다. 

2018년 7월 국토교통부는 14개의 수도권 공공택지를 발표했다. 문재인 정부가 출범한 지 1년이 약간 넘은 때였다. 공급 대책의 일환이었던 건데 이마저도 부족하다는 지적이 이어졌다. 2개월이 흐른 뒤인 2018년 9월에는 ‘수도권 30만호 공급 계획’이 발표됐고, 2020년 5월까지 총 3번에 걸쳐 발표됐다. 사전청약까지 도입한 3기 신도시가 발표된 것도 이때였다. 

그럼에도 시장의 불안은 쉽게 가라앉지 않았다. 결국 정부는 2020년 8ㆍ4 대책을 발표하며 서울에만 36만호, 수도권 전체에는 127만호를 공급하겠다는 대규모 주택 계획을 발표했다. 

하지만 불안 요소도 있었다. 사전청약을 두고는 “언제 완공돼 입주할 수 있을지 미지수”라는 의문이 쏟아졌다. 다른 공급 계획도 의심을 받긴 마찬가지였다. “시장에 공급 효과를 언제 줄 수 있을지 알 수 없다”는 거였다. 

100채 중 5채 사전청약

실제로 정부의 공급 방안은 순탄하게 추진되지 않았다. 3기 신도시와 서울 내 36만호 공급 계획이 발표되자 일부 지자체와 지역 주민들은 “인프라 확충을 위해 사용하기로 했던 부지”라며 “공공주택 건립에 찬성할 수 없다”고 반발했다.

홍남기 경제부총리는 1년 후인 지난 8월 11일 “사전청약을 늘리고 3기 신도시 지구계획을 연내 확정하겠다”며 “지자체와의 협의가 필요한 태릉CC나 과천 사업지의 대체 부지도 찾아 곧 공개하겠다”고 밝혔다.

더스쿠프(The SCOOP)는 2021년 1월 정부가 발표한 수도권 택지와 3기 신도시, 서울 내 36만호 공급방안과 관련해 공급 물량과 일정을 확인했다. 그로부터 8개월이 지났다. 문재인 정부의 시한은 1년도 채 남지 않았고 추진해야 할 부동산 공급 계획은 쌓여있다. 그간 변화가 있었을까. 1월 확인했던 사업은 얼마만큼의 진전을 이뤄냈을까. 

하나씩 확인해보자. 공급 추진 실적을 파악하기 위해 사업 단계에 따라 크게 4가지로 구분해보기로 했다. 지구 지정이 이뤄지지 않은 상태에서 주민ㆍ지자체와의 협의가 진행 중인 곳은 1단계, 지구로 지정된 곳은 2단계, 지구 지정 이후 계획까지 승인을 받은 곳은 3단계, 건설ㆍ분양계획이 잡혀있거나 부지를 조성해 이미 착공한 사업지거나 국유지 등의 이유로 사업 추진에 제약이 없는 곳은 4단계로 분류했다. 

■공급계획❶ 2018년 수도권 공공택지 14곳 = 2018년 7월 국토교통부가 일찌감치 공급대책을 밝힌 사업지(수도권 공공택지)는 총 14곳이었다. 2021~2022년에 걸쳐 사전청약도 진행할 예정이다.

이중 지난 7월 사전청약을 받았거나 올해 말까지 사전청약을 진행할 곳은 8곳이다. 총 14곳 중 절반 이상의 사업지에서 사전청약이 마무리된 만큼 빠른 속도를 기대할 수 있을까. 
 

14개 택지 중 군포대야미, 남양주진접2, 김포고촌2, 인천가정 4개 사업지에선 일부 공동주택의 건설사업이 승인돼 사업이 가장 빠르게 진행 중이다(4단계). 의왕월암, 부천원종, 부천괴안, 구리갈매역세권, 성남복정1, 화성어천 6곳은 지구단위계획이 승인됐다(3단계). 주택, 도로 등을 건설할 계획을 갖췄다는 뜻이다. 

가장 사업속도가 느린 곳은 4곳으로 성남복정2, 성남금토, 시흥거모, 성남서현은 지구 지정만 이뤄졌고(2단계), 구체적인 사업 논의는 아직 진행 중이다. 지역 주민 반발이 크거나 지자체와의 협의가 덜 이뤄져서다.

■공급계획❷ 3기 신도시 사업지 24곳 = ‘3기 신도시’로 대표되는 ‘수도권 30만호 공급대책’은 2018년 9월 처음 발표됐다. 정부는 총 3번에 걸쳐 ‘30만호’ 사업지를 공개했는데, 이중 3기 신도시가 포함됐다. 총 사업지는 24개에 달했다.[※참고: 3기 신도시를 제외한 나머지 사업지는 ‘신도시’ 규모가 아니기 때문에 일반 공공택지로 구분된다.]

총 24개 사업지 중 부지 조성을 위한 공사가 시작된 곳은 안양관양(4단계)이 유일하다. 지구계획 승인이 이뤄진 곳도 인천계양(3단계)뿐이다. 
 

나머지 22개 사업지 중 21곳에선 지구 지정이 이뤄졌고(2단계), 광명하안2는 7월 전략환경영향평가 공청회를 거친 후 지구 지정이 이뤄질 예정이다(1단계→2단계). 이처럼 3기 신도시의 사업속도는 대부분 ‘지구 지정(2단계)’에 머물러 있다. 실질적 공급이 이뤄지는 4단계까지 가려면 갈 길이 멀다. 

그럼 사전청약은 어떨까. 3기 신도시에서 7월 사전청약을 받은 물량은 약 2800호로 1% 수준이다. 물론 여기서 끝나는 건 아니다. 올해 10월부터 12월까지 사전청약 물량은 계속해서 나올 예정이다. 계획대로 공급된다고 가정하면 사전청약 물량은 3기 신도시 물량의 5%를 차지한다.

■공급계획❸ 서울 36만호 사업지 53곳 = 지금까지 언급한 2가지 공급계획(2018년 수도권 공공택지, 3기 신도시)은 정부가 ‘공공택지’를 지정해 대량으로 주택을 공급한다는 공통점이 있다. 이런 맥락에서 2020년 8ㆍ4 대책이란 이름으로 발표된 수도권 127만호 공급계획은 결이 다르다. 

이중 서울에선 36만호가 공급될 예정이고 대규모 택지를 마련하기 어렵다는 단점 때문에 서울은 비어 있거나 비울 수 있는 모든 용지를 총동원했다. 이렇게 해서 마련한 물량은 약 8만6000호다.[※참고: 서울 36만호 공급 계획에는 정비사업, 공공지원 주택, 전세임대, 매입임대 등이 모두 포함된다. 정부는 직접적인 택지 조성 외에도 다른 방식으로 공급하는 물량까지 모두 포함해 36만호라고 발표했다.]

부동산 문제가 가장 심각한 도시답게 서울에서 추진되는 공급 계획은 변수가 많다. 2020년 발표된 서울 36만호 계획은 공공택지 후보지 53곳을 포함한다. 신규 택지도 있지만 일부는 공공택지로 이미 주택공급이 진행 중이거나 서울주택도시공사(SH)가 추진하고 있는 사업지도 포함돼 있다. 이렇게 확실하게 사업이 추진될 가능성이 높은 택지(4단계)는 53곳 중 20곳으로 전체 사업지의 38.0% 수준이다. 

공급 대책 성과 낼 수 있을까

20곳 중 12곳(▲고덕강일 ▲개포구룡 ▲서울양원 ▲동작환경지원센터 ▲대방ㆍ강서군부지▲강서아파트 ▲공릉아파트 ▲왕십리유휴부지 ▲중랑물재생센터 ▲신내3지구 ▲마곡미매각용지 ▲신림~봉천터널)은 정부가 보유하고 있는 부지에서 사업이 진행되거나 법적 절차상 이미 주택을 만들 수 있는 상황이다. 
 

가령, 강서아파트의 경우 9월 금호산업과 GS건설 컨소시엄이 신혼희망타운을 공급할 예정이다. ▲북부간선도로입체화 ▲연희유휴부지 ▲장지차고지 ▲강일차고지 등 4곳은 SH가 추진하고 있는 ‘콤팩트 도시’의 일환이어서 사업 추진 가능성이 높을 수밖에 없다. 이는 땅 위에 인공 대지를 만드는 방식으로 층을 만들어 다양한 용도의 건물을 만드는 계획이다.

▲중구청사부지 ▲신촌주민센터 ▲면목행정복합타운 3곳도 서울시가 이전부터 추진하던 임대주택이 애초부터 계획에 포함됐던 곳이다. 그다음으로 사업 추진이 빠른 곳은 지구계획승인(3단계)을 받은 ▲수서역세권 ▲성동구치소 ▲서초성뒤 ▲동작주차공원 ▲마곡R&D센터 ▲천왕미매각용지로 총 6곳이다.[※참고: 천왕미매각용지는 공공주택부지로 낙점됐지만 아직까지 기존 용도인 학교부지에서 전환이 이뤄지지 않았다. 구로구 주민들은 지속해서 고등학교가 필요하고 요구하고 있다.] 
 

▲사당역복합환승 ▲영등포쪽방촌 ▲서부트럭터미널 ▲광운역세권 ▲구의자양재정비촉진 ▲창동창업문화산단 ▲도봉창동 ▲창동역복합환승센터 등 8곳(2단계)은 지구 지정이 이뤄졌거나 구체적인 계획이 나오기를 기다리고 있는 부지다. 서부트럭터미널은 지구단위계획까지 절차가 진행됐었지만 물류시설법에 따른 절차를 다시 밟고 있다. 

문제는 나머지 19곳(1단계)의 향방이다. ▲국립외교원 ▲LH서울본부 ▲서남물재생센터 ▲서울의료원 ▲서초염곡 ▲서울지방조달청 ▲한국교육개발원 ▲문정공공용지 ▲구로시립도서관 ▲용산정비창 ▲캠프킴 ▲서부면허시험장 ▲수색역세권 ▲상암DMC미매각용지 ▲서울역북부역세권 ▲용산유수지 ▲상암자동차검사소 ▲태릉CC ▲도봉성대야구장 등인데, 이곳에서 사업이 진행되려면 기존 시설을 옮겨야 하거나 자치구와의 협의를 거쳐야 한다. 정부가 공공택지를 ‘지정’ 하는 것만으로는 한계가 있다는 뜻이기도 하다. 

가령, 오세훈 서울시장이 당선된 이후 이전에 추진하던 용산 국제업무지구 조성을 재검토하고 있고 태릉CC 역시 여전히 지자체와 의견 조율 중이다. 홍 부총리는 이와 관련해 협의를 계속 진행하겠다고 밝혔지만 결과를 예측하긴 어렵다. 마포구 역시 서부면허시험장, 상암DMC미매각용지 등이 공공주택 후보지로 떠올랐지만 반대 여론이 만만찮다.

018년부터 2020년 8월 4일까지 발표된 공급 대책은 2021년 8월 현 시점에서 10곳 중 2.2곳에서만 ‘진짜 공급’이 가능하다. [※참고: 1단계 수준인 사업지는 22.0%, 2단계 36.0%, 3단계 14.0%, 4단계 28.0%다.] 앞으로 끌고 나가야 할 사업지만 70%가 훌쩍 넘는다는 거다. 이번 정부가 심어둔 공급 대책은 흔들리지 않고 뿌리를 내릴 수 있을까.  

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr