가치를같이읽다

정부가 새로운 부동산 정책을 꺼내자 과열 양상을 보이던 분양 시장에 제동이 걸렸다. 규제 강도가 만만치 않아서다. 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한ㆍ1순위 제한 등 시장 예상보다 무거운 조치가 쏟아졌다. 문제는 이런 강력한 대책에도 수혜를 누리는 곳이 있다는 점이다. 분양이 끝난 지역, 오피스텔 등이다. ‘정부의 규제를 벗어난 지역과 상품에 투자자가 몰리는 풍선 효과’를 유의해야 하는 이유다.

정부가 부동산 투기 열풍을 잠재울 카드를 꺼냈다. 주택시장의 안정적 관리방안, 일명 11ㆍ3 부동산 대책이다. 정부의 이번 조치는 분양시장을 안정화하는 데 초점을 맞췄다. 수요가 들끓는 분양시장을 잡으면 기존 집값도 안정될 것이라고 판단한 것이다. 다만 일부 지역에 한정된다. 이른바 ‘조정 대상 지역’으로 서울 전체(25개구)와 경기도 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성시, 부산 해운대 등 5개구, 세종시 등 37곳이다.

구체적으로는 분양권 전매 제한을 강화했다. 이는 지역별로 차등 적용된다. 시장 과열의 주범으로 꼽히는 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)와 과천시는 민간ㆍ공공택지 구분 없이 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 금지된다. 기존 민간택지 전매 제한 기간은 6개월에 불과했지만 입주 이후 등기가 가능한 점을 고려하면 30~40개월로 늘어난 셈이다.

나머지 서울 지역의 분양권 전매 기간은 종전 6개월에서 1년6개월로 늘어난다. 수도권 주요 지역 전매 제한에 따라 하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성시(동탄2신도시) 등 인기 택지지구 내 공공ㆍ민영주택 모두 분양권 전매가 불가능해졌다.

강화된 전매 제한 기간 규정은 3일 입주자 모집공고 단지부터 적용됐다. 다만 부산은 기존처럼 분양권 전매 제한을 받지 않는다. 주택법상 민간택지 전매 제한이 수도권에서만 적용되기 때문이다. 시세차익을 노리는 투자자들이 적은 자본으로 분양계약을 한 후 분양권을 전매하는 행위를 줄일 수 있게 됐다.

1순위 청약 일정도 분리한다. 그동안 당해ㆍ기타 지역 구분 없이 하루에 1순위 청약을 모두 받았지만 앞으로는 1일차는 당해 지역, 2일차는 기타 지역으로 나눠 1순위 접수를 한다. 당첨 가능성이 ‘제로’인 기타 지역 청약자까지 경쟁률 계산에 합산돼 1순위 청약경쟁률이 부풀려지는 것을 막기 위해서다. 정부는 2순위 청약 신청 때도 청약통장이 필요하도록 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정할 계획이다.

이번 대책으로 부동산 시장의 흐름이 요동칠 공산이 크다. 서울 전역을 청약규제 조정지역으로 묶는 등 정부가 시장의 예상보다 강한 처방을 들고 나왔기 때문이다. 실제로 타깃으로 삼았던 재건축 시장의 열기는 한풀 꺾였다. 11월 첫째주 서울 재건축 아파트 매매가격은 전주보다 0.12% 하락했다. 주간 변동률이 마이너스를 기록한 것은 3월 4일(—0.03%) 이후 8개월 만이다.

투자수요가 몰리던 서울 강남구 개포주공1단지와 송파구 잠실주공5단지 등의 호가가 떨어지면서 전체 재건축 시장 하락세로 이어졌다. 특히 정부가 지역별로 차등화된 규제에 나서면서 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 희비가 엇갈릴 전망이다. 우선 직격탄을 맞은 곳은 올해 분양이 예정된 단지들이다. 부동산114 조사에 따르면 조정지역 37곳에서 연말까지 예정된 일반분양 아파트는 1만6233가구에 이른다.

예상보다 강력한 11ㆍ3 대책

반면 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지와 조정지역에서 제외된 단지에는 투자자들이 몰릴 공산이 크다. 공급물량 축소로 희소성이 더욱 부각되면서 집값 상승이 더욱 두드러질 것이라는 기대감 때문이다.

이번 대책으로 조합원 입주권이 반사이익을 누릴 가능성도 높다. 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권 양수ㆍ양도 규제가 빠졌기 때문이다. 청약 제한, 전매제한 등의 규제에서 자유로운 뉴스테이(기업형 민간임대주택) 시장 역시 활성화할 것으로 보인다. 최대 8년간 안정적인 주거가 가능하다는 점과 유주택자에게 허용되는 유일한 임대 아파트라는 점도 장점이다.

규제 지역에 속하지만 아파트가 아니어서 청약 규제에서 자유로운 오피스텔의 역시 투자 수요가 몰리고 있다. 특히 주거용 오피스텔의 인기가 뜨겁다. 소형 아파트 못지 않은 평면과 특화설계 등을 갖춰 새로운 주거 형태로 완전히 자리 잡았기 때문이다. 실제로 SK건설이 10월 경기 수원시 광교신도시 업무5-1블록에서 선보인 ‘광교 SK VIEW 레이크’는 전용면적 84㎡(약 25평) 단일로 구성된 111실로 평균 36대1의 경쟁률을 기록했다.

지난해 12월 현대건설이 경기 하남시 미사강변도시 중심상업지구 14블록에 공급한 오피스텔 ‘힐스테이트 에코 미사’의 경우 전용면적 19~82㎡(약 5~24평) 총 650실에 5395명이 지원, 평균 8.3대1의 경쟁률을 기록했다. 건설ㆍ시행사들 역시 정부 대책에 맞춰 수익형 부동산인 주거용 오피스텔을 대거 분양한다. 올해 오피스텔 9185실이 공급될 예정이다.

‘풍선효과’ 부작용 유의해야

다만 규제를 벗어난 지역과 상품이라 할지라도 투자에는 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 이미 국내 주택시장에는 ‘공급 과잉’이라는 리스크가 버티고 있고, 오피스텔 역시 수익률이 크게 떨어져 있기 때문이다. 미국의 금리 인상이 임박했다는 점도 불안요소다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프