가치를같이읽다

11ㆍ3 부동산 대책으로 주택 시장의 투자 열기가 식었다. 결국 수익형 부동산 시장으로 자금이 몰릴 공산이 큰데, 이 시장 역시 만만치 않다. 특히 수익형 부동산에 많은 물량 공급이 예정돼 있어 시장이 위축될 공산이 더 크다. 이럴 때일수록 투자자들은 ‘수요가 넘치는 곳’을 주목해야 한다. “여긴 왜 사람이 많지?”라는 의문이 드는 곳에 답이 있다는 얘기다.

정부의 11ㆍ3 부동산 대책으로 주택 시장이 혼란에 빠졌다. 규제 대상 지역은 차갑게 식었고 반대로 규제를 벗어난 지역은 뜨겁게 달아올랐다. 그렇다고 규제를 벗어난 지역이라고 안심하기는 이르다. 정부가 ‘추가 규제’가 있다는 시그널을 주면서 투자자들의 움직임을 위축되고 있어서다. 

11ㆍ3 대책 이후 갈 곳을 잃은 시중 여윳돈은 수익형 부동산 시장에 쏠리고 있다. 수익형 부동산은 11ㆍ3 부동산 대책 적용을 받지 않아 중복 청약이 가능하고 전매 제한이 없기 때문이다. 물론 투자자가 몰리는 시장에 호재만 있는 건 아니다. 부동산은 철저하게 수요와 공급의 법칙이 적용되는 곳이다. ‘공급 과잉 리스크’를 우려해야 한다. 공급 과잉 신호가 낀 상품이나 입지라면 가치가 떨어질 수밖에 없어서다.

대표적인 게 오피스텔이다. 부동산114에 따르면 올해 3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 전분기(5.62%)보다 0.05% 하락한 5.57%를 기록했다. 2011년 3분기 6.04%였던 수익률은 최근 5년간 단 한번의 반등 없이 하락해 5.0%대 중반까지 내려왔다. 특히 공급 물량이 활발했던 서울 지역의 오피스텔 수익률은 5.22%까지 떨어졌다.

공급과잉 우려 심화

‘항아리 상권’도 수요층이 탄탄해 공급과잉 리스크를 피할 수 있다. 항아리 상권이란 특정 지역으로 상권이 한정돼 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 곳을 말한다. 대개 주위에 5000여 가구 이상 아파트가 들어섰다면 항아리 상권으로 볼 수 있다. 이 상권의 가장 큰 장점은 풍부한 배후수요와 독립성이다.

역과 거리가 다소 멀어 다른 지역으로 나가기 불편한 탓에 입주민이 몰리게 마련이다. 고객의 외부 이탈이 적어 보다 안정적인 상가운영이 가능하다는 장점이 있다. 대표적으로 일산신도시의 ‘라페스타’와 ‘웨스턴돔’, 김포 한강신도시의 ‘한강센트럴자이 단지 내 상가’ 등이 있다. 특히 한강센트럴자이 단지 내 상가는 3000가구가 넘는 고정 배후수요를 갖췄다. 이 상가는 계약기간 3일 만에 완판에 성공했다.

희소성 있으면 수요도 있어

수변상가 역시 쾌적한 공간감과 탄탄한 유동인구를 동시에 충족해 희소성이 높다. 최근에는 호숫가 조망을 누릴 수 있게 테라스 설계를 적용하고, 유동인구를 끌어모으기 위해 스트리트형 구조를 갖추는 등 특화설계 경쟁도 치열하다. 이런 상권은 지역 대표 랜드마크로 발돋움해 수요자들의 관심이 끊이지 않는다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프