가치를같이읽다

한강변에 68층짜리 아파트를 짓겠다는 계획이 나왔다. 물론 층수 제한 완화를 전제로 둔 계획이었다. 서울시는 도시기본계획이 바뀌지 않았다는 이유로 해당 아파트 설계안의 현실성에 응답하지 않았다. 서울 한강변엔 과연 68층 아파트가 들어설 수 있을까. 

강북에서 강남을 바라보면 새롭게 만들어진 아파트 단지가 눈에 띈다. 한강변의 풍경이 변하고 있는 건 강남만이 아니다. 강북 역시 마찬가지다. 한강을 따라 늘어선 용산구 아파트 일부가 리모델링을 시작했기 때문이다.

시공사 선정을 마친 곳도 있고 벌써 주민 이주를 시작하는 곳도 있다. 1970년대에 만들어진 한강맨션 역시 리모델링 계획이 나왔다. 한강맨션 리모델링을 담당할 GS건설은 68층 규모의 초고층 단지 설계를 대안 중 하나로 제시했다.

한강변의 ‘층수 제한 완화’는 오세훈 서울시장이 2021년 재선에 성공했을 때부터 예고된 조치다. 다만, ‘층수 제한’을 풀려면 도시기본계획을 변경해야 한다. 박원순 전 서울시장이 만들었던 도시기본계획(2030서울플랜)에 따르면 한강변 가장 가까이에선 15층 이상의 아파트를 만들 수 없다.

층수를 최대로 높이더라도 35층이다.[※참고: 3종 일반주거지역일 경우 도심ㆍ광역중심, 지역ㆍ지구중심 지역에선 주거시설은 35층 이하, 주상복합 등 복합시설은 50층 이하로 만들어야 한다.]

도시기본계획을 변경하지 않은 지금, 층수 제한을 얼마나 완화할 수 있을지는 가늠하기 어렵다. 서울시는 지난 1월 24일 ‘68층’ 리모델링 계획을 묻는 질문에 다음과 같이 답했다. “층수를 높이기 위해선 서울시 도시기본계획(2030서울플랜)을 바꾼 다음 해당 단지의 기반시설 여건을 종합적으로 고려해 정비계획을 바꿔야 한다.”

도시기본계획을 변경하는 첫번째 걸음, 해당 단지의 정비계획을 바꾸는 두번째 걸음을 내디뎌야 GS건설이 대안으로 내세운 68층이 가능하다는 거다.[※참고: 서울시는 시 의회의 동의를 받아야 하는 새로운 도시기본계획 ‘2040서울플랜’을 6ㆍ1 지방선거 전에 발표할 예정이다. 애초 지난해 말에 발표할 예정이었지만 미뤄졌다.]

이 때문에 ‘층수 제한’의 정도를 가늠하기 위해선 과거 사례를 살펴볼 수밖에 없다. 제3종 일반주거지역에 35층이란 제한이 생긴 건 2030서울플랜이 수립되면서다.

그 이전에 만들어진 2020서울플랜에서는 3종 일반주거지역의 층수 제한은 없었다. 상세 계획을 통해 층수를 결정한다는 내용만 있었을 뿐이다.[※참고: 2020서울플랜은 2006년(이명박 서울시장), 2030서울플랜은 2014년(박원순 서울시장) 만들어진 도시기본계획이다.]

그렇다면 오 시장은 2040서울플랜을 통해 2020서울플랜처럼 ‘무제한 층수’를 적용할 수 있을까. 만약 제3종 일반주거지역에서 건물 층수를 ‘무제한’으로 쌓을 수 있다면 GS건설이 제시한 ‘68층’이 가능할지도 모른다. 

하지만 조건 없이 일어날 수 있는 일은 아니다. 층수 제한이 한강변 건축에 영향을 미치는 유일한 조건이 아니기 때문이다. 한강변은 경관기본계획으로 관리되는 지역이다. 경관기본계획은 자연ㆍ경관 등을 모든 국민이 누릴 수 있게 하려고 만든 건축 기준이다.

한강 경계선으로부터 500m 내외 지역에 건물을 만들 때는 한강과 연계되는 녹지가 있어야 하고 한강에서 바라볼 때 남산보다 높이 올라가서도 안 된다. 이 조건을 모두 지킨다고 하더라도 또 다른 조건이 추가될 가능성도 있다. ‘공공성’이다.

초고층 주거 시설을 허가한다면 그만큼 주민을 위한 인프라나 공공시설도 늘어나기 마련이다. 이를 위해 새로 만들어지는 단지 내에 공공시설을 만들게 하거나 임대주택을 추가로 만들도록 요구할 수 있다. 서울시는 다른 사업에서도 층수 완화 혜택을 제공할 때 임대주택ㆍ공공시설 건설을 조건으로 걸고 있다.

그동안 층수 제한 완화는 특정 지역 주민이 한강변을 독차지하거나 조망을 훼손할 수 있다는 우려를 받아왔다. 이런 맥락에서 주택 공급이 부족한 상황에서 공공주택 등의 공공성 강화 방안 없이 층수 제한 완화가 이뤄질 가능성은 높지 않다. 새롭게 나올 2040서울플랜은 민간과 공공 모두를 만족시킬 수 있을까. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr