가치를같이읽다

올 4월 민간택지의 ‘분양가 상한제’가 폐지되면서 아파트 인기 지역을 중심으로 분양가가 상승할 것으로 전망된다. 특히 서울ㆍ부산 지역의 신규 분양 아파트 가격이 4~5% 오를 것으로 보인다. 지역별로는 서울 등 수도권은 5%, 부산과 울산 등 지방은 4%대의 분양가 상승 요인이 발생할 것으로 예상된다. 이에 따라 분양가가 저렴하고 다양한 혜택, 절세효과를 얻을 수 있는 지역주택조합, 미분양, 분양전환임대 아파트가 주목받고 있다.

◆지역주택조합=최근 주택 시장에서 같은 지역 주민들이 함께 땅을 사서 집을 짓는 지역주택조합 사업이 늘고 있다. 주택 경기 침체 여파로 재개발ㆍ재건축 사업이 부진한 가운데 아파트 분양가는 여전히 높은 편이어서 차라리 ‘내 집은 내가 짓는다’는 아파트가 인기를 끄는 것이다. 일반적으로 아파트는 시행사가 땅을 사서 건설사와 공사 계약을 맺은 뒤 일반 소비자에게 분양하는 방식으로 짓는다. 하지만 지역주택조합은 같은 생활권역에 사는 수요자들이 조합을 결성하고 이들이 모은 자금으로 땅을 매입, 건설사에 아파트를 짓도록 하는 사업이다. 청약통장 가입과 관계없이 무주택자이거나 소형 주택(전용 60㎡ㆍ약 18평 이하) 소유자면 조합에 가입할 수 있다.

대부분 무주택자가 땅을 사서 집을 짓는다는 점에서 자신이 소유한 주택을 허물고 새집을 짓는 재건축ㆍ재개발 조합과 차이가 있다. 지역주택조합의 최대 장점은 집값이 20% 정도 저렴하다는 점이다. 토지 매입 등 시행사 업무를 조합이 직접 맡기 때문에 토지 매입에 따른 대출 이자와 사업 추진ㆍ분양 마케팅 비용을 아낄 수 있다. 시공에 참여하는 건설업체도 아파트 부지 구입을 위해 금융기관으로부터 높은 금리의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받지 않아도 된다. 또한 조합원이 이미 70~80% 모집돼 있어 미분양 우려가 적다.

급속도로 소진되는 미분양 아파트

주택업계에 따르면 2014년 전국 지역주택조합 아파트는 22개 단지, 총 1만8000여가구에 달한다. 2013년 공급된 지역주택조합 물량(3122가구)보다 약 6배 많다. 그동안 지역주택조합 아파트는 땅값이 저렴한 지방에 500가구 이하 소규모 단지로 공급됐다. 하지만 서울 도심을 비롯한 수도권에서도 사업이 활발하게 이뤄지고 있다. 인기 브랜드를 앞세운 대형 건설사가 1000가구 이상 대단지를 짓는 모습도 쉽게 찾아볼 수 있다.

지역주택조합 사업이 활기를 띠는 또 다른 이유는 정부 규제 완화로 다양한 수요층을 흡수할 수 있게 됐기 때문이다. 그동안 지역주택조합 조합원은 해당 사업지가 있는 시ㆍ군에 최소 6개월 이상 거주해야만 가입할 수 있었다. 그러나 2013년 8월부터 조합원 거주 조건이 시ㆍ도 광역생활권으로 확대되면서 조합원 모집이 한결 수월해졌다. 또 기존 지역주택조합은 아파트 모두를 전용 85㎡(약 25 평) 이하 중소형으로 지어야 했지만, 올 6월부터는 전체 아파트의 25%까지 중대형 주택(전용 85㎡ 초과) 공급도 가능해졌다.

그러나 지역주택조합은 조합원 모집에 실패할 경우 사업이 장기화되고, 분양가격이 당초 계획보다 크게 오를 수 있다는 점이 부담으로 작용한다. 일반 아파트는 가격이 비싼 대신 건설사가 사업 전반에 대해 책임을 지지만 지역주택조합은 조합원이 사업 리스크를 모두 떠안아야 한다. 또한 조합 가입 시 공신력 있는 부동산 신탁회사가 사업자금을 관리하는지, 추가 부담금이 생길 요인은 없는지도 면밀히 따져봐야 한다.