서울땅엔 정녕코 ‘불패신화’가 흐르는가
서울땅엔 정녕코 ‘불패신화’가 흐르는가
  • 강서구 기자
  • 호수 318
  • 승인 2018.12.21 13:11
  • 댓글 0
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서울 아파트값 전망해보니 …

정부의 부동산 규제정책이 서서히 힘을 내고 있다. 기준금리 인상으로 유동성이 줄고 이자부담은 더 늘어났다. 부동산 시장에 ‘찬바람’이 부는 이유다. 하지만 예외 지역은 있다. 서울이다. 많은 전문가들이 ‘서울 아파트 가격은 큰 폭으로 하락하지 않을 것’이라고 주장한다. 왜 일까. 더스쿠프(The SCOOP)가 그 이유를 취재했다. 

2019년 부동산 시장 전망은 어둡다. 하지만 전문가들은 서울시 아파트값이 크게 떨어질 가능성은 높지 않다고 내다봤다.[사진=연합뉴스]
2019년 부동산 시장 전망은 어둡다. 하지만 전문가들은 서울시 아파트값이 크게 떨어질 가능성은 높지 않다고 내다봤다.[사진=연합뉴스]

‘관망세’ ‘거래절벽’ 등 부동산 시장의 부진을 알리는 시그널이 강해지고 있다. 아파트 거래는 크게 줄었다. KB국민은행이 발표하는 ‘매매거래 동향’ 지표에 따르면 지난 3일 기준 서울의 매매거래 지수는 1.8로, 2013년 1월 5일(1.5) 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. [※ 참고: 매매거래 지수의 범위는 0~200으로 지수 수치가 낮을수록 매매거래가 한산하다는 것을 의미한다.]

서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 신고 기준 3586건으로 전월 1만180건 대비 64% 이상 감소했다. 국토교통부의 계약일 기준 자료는 더 심각하다. 8월 1만4974건이었던 서울시 아파트 거래 건수는 9월 7223건, 10월 2830건으로 줄어 11월엔 755건을 기록하는 데 그쳤기 때문이다.


아파트 거래시장의 침체 때문인지 매수우위지수는 49.7로 2016년 2월(45.7) 이후 가장 낮았다. 올해 9월 지수가 171.6까지 치솟았던 것과 비교하면 72%가량 낮아진 셈이다. 이는 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것으로 아파트 가격이 하락할 수 있다는 걸 의미한다.

실제로 아파트 가격상승세엔 제동이 걸렸다. 서울 아파트값 주간 매매가격 상승률은 0.02%(12월 3일 기준)를 기록했다. 11월 9일 0.09%보다 0.07%포인트 하락했다. 같은 기간 강북권은 0.11%에서 0.04%로, 강남권은 0.08%에서 0.01%로 상승폭이 둔화했다.
 

지역별로 살펴보면, 강남구의 아파트값은 0.07% 하락하며 4년 6개월 만에 가장 큰 폭의 하락세를 기록했다. 보합세를 기록하던 서초구는 0.05% 떨어지면서 하락세로 돌아섰다. 송파구는 -0.01% 2주 연속 하락했고 강북구·동대문구·용산구·강동구·강서구 등은 변화가 없었다. 시장에 서서히 나타나고 있는 9·13 대책의 효과와 한국은행의 기준금리 인상으로 대출 상환 부담이 증가할 수 있는 우려가 함께 작용한 것으로 풀이된다.

그렇다면 아파트 가격의 안정세는 내년에도 계속될 수 있을까. 대부분의 전문가는 아파트가격의 하락을 점쳤다. 주택산업연구원은 건설업체 107개사와 부동산업체 112곳을 조사한 결과를 바탕으로 내년 전국 주택 매매가격이 0.4% 하락할 것으로 내다봤다. 한국건설연구원도 전국 매매가격의 1.1% 하락을 점쳤다. 심상치 않은 세계경제, 계속되는 부동산 억제정책, 공급물량 누적 등으로 가격하락을 피할 수 없다는 이유에서다.

하지만 서울시 아파트 가격만은 강세를 유지할 것이라는 데는 이견이 없었다. 서울은 아파트 가격 하락의 예외지역이 될 수 있다는 얘기다. 이유는 무엇일까. 무엇보다 수요층이 탄탄하다. 지난해 기준 서울시의 자가보유율은 42.9%로 전국 평균 57.7%에 비해 14.8%포인트나 낮았다. 2015년 통계청 조사결과(42.1%) 대비 0.8%포인트 높아진 것으로, 서울엔 여전히 내집마련을 꿈꾸는 무주택자가 많다는 얘기다.

신축 아파트를 향한 수요가 크다는 점도 가격하락을 막는 요인이다. 실수요자가 가장 선호하는 5년 이내 신축 아파트의 재고가 꾸준히 감소하고 있기 때문이다. 2010년 31만6937호였던 서울시 신축 아파트 재고는 지난해 18만1214호로 감소했다. 반면 준공 20년 이상 된 노후 아파트의 수는 서울시 전체 아파트의 37.4%에 이른다. 통계청에 따르면 2016년 기준 서울 아파트 164만1383가구 중 61만3052가구가 20년 이상 된 노후 아파트였다. 신축 아파트의 입주 물량 부족이 아파트 가격상승으로 이어질 수 있다.

한국건설산업연구원은 보고서를 통해 “도심 내 재건축·재개발은 개발 호재라는 주택가격 상승 동력으로 작용할 수 있고 반대로 공급이 제대로 되지 않으면 공급 부족에 따른 주택가격 상승 여력이 될 수 있다”며 “급증하는 노후주택 재고를 순차적으로 해결할 수 있는 방안이 마련돼야 한다”고 밝혔다.

이뿐만이 아니다. 서울에선 지난 8월 서울시 아파트값을 들썩이게 만든 여의도·강북개발과 같은 빅이벤트가 서울에선 얼마든지 등장할 수 있다. 서울시 아파트가격이 큰 폭으로 하락하지 않을 것이란 전망에 힘이 실리는 이유다. 서울의 밑바닥엔 여전히 ‘부동산 불패신화’가 흐르고 있다.
강서구 더스쿠프 기자 ksg@thescoop.co.kr


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