가치를같이읽다

# 윤석열 대통령 당선인은 20대 대선 기간 내내 임대차 3법의 원상복귀를 주장했다. 이 법이 전세가격을 끌어올리고, 전세매물을 실종시켰으며, 임대인들의 재산권을 제약하고 있다는 이유에서였다. 

# 그렇다면 임대차 3법은 정말 전세시장을 왜곡해놓은 주범일까. 임대차 3법을 폐지하면 치솟았던 전세가격은 제자리를 찾고, 임대인도 임차인도 행복해질까. 

# 오는 7월 31일이면 임대차 3법을 시행한 지 2년째를 맞는다. 이는 2년 전 계약갱신청구권을 사용했던 임대차 계약의 만료일이 임박했다는 뜻이기도 하다. 2년 전 계약갱신청구권 때문에 전세가격을 올리지 못했던 집주인은 임대차 3법이 사라지는 8월부터 더 많은 전세보증금을 요구할 가능성이 높다. 그렇다면 최소한의 안전망 안에서 간신히 다리를 뻗었던 무주택자는 기댈 언덕마저 잃어버릴 공산이 크다. 

# 임대차 3법의 함의含意는 상당하다. 몇몇이 주장하는 것처럼 ‘좌파정권이 고집스럽게 만들어낸 악법’이 아니라 유엔 위원회의 권고가 근간에 깔린 법이다. 임대차 3법의 법적 기능을 다시 한번 살펴보고, 지난 1년 반 동안의 효과와 부작용을 살펴보는 일을 먼저 해야 하는 이유다. 

# 더스쿠프(The SCOOP)가 임대차 3법의 폐지론과 보완론을 동시에 짚어봤다. 임대차 3법은 과연 존속할 수 있을까. 

주택보급률 103.6%. 우리나라에 만들어져 있는 주택은 전체 가구 수보다 많다. 1가구 1주택이란 전제를 깔면 ‘남는 집’이 더 많다는 뜻이다. 하지만 1가구 1주택은 이상론이다.

자본주의에서 누군가는 더 많은 집을 가질 수 있고, 누군가는 집을 갖지 못할 수도 있다. 그래서 무주택자의 수는 어느 정도일까. 2020년 기준 주택 임차 가구의 비중은 39.4%에 이른다. 집은 있는데, ‘내집’이 없는 이들이 열에 넷이란 얘기다.

다른 나라도 무주택 가구 비중이 높기는 우리와 별반 다르지 않았다. 하지만 법적 보호망의 수준마저 똑같지는 않았다. 이 때문에 유엔 경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 권리위원회(이하 유엔 권리위원회)는 2013년부터 “우리나라의 주거 상황을 바꿔야 한다”는 취지로 개선을 요구했다. 주거비 부담이 지나치게 높은 탓에 이를 감당하기 어려운 임차인을 위한 보호망이 필요하다는 이유에서였다.

우리나라 정부 역시 유엔 권리위원회가 지적한 사항을 바꾸기 위해 여러 정책을 실시했다. 유엔 권리위원회는 2017년 우리나라 정부의 다양한 노력에 다음과 같은 평가를 내렸다.

“… 불합리한 주거 비용을 포함해 민간 부문에서 상승하는 주거비를 규제하는 메커니즘을 도입해야 한다. 아울러 더 오랜 계약 기간을 보장하기 위해 임차인에게 임대차 계약갱신권을 제공해야 한다….”

쉽게 말해 유엔 권리위원회는 임차인 보호를 위해 더 많은 제도를 만들어야 한다는 점을 강조한 셈이다. 사실 국내 임차인의 부담을 확인할 수 있는 건 유엔 권리위원회의 권고뿐만이 아니다. ‘중위소득’과 ‘월 중위 임대료’를 기준으로 세입자의 환경을 살펴보면, 임차인의 불편한 자화상自畵像이 고스란히 나타난다.

2020년 기준 우리나라 1인 가구 중위소득은 175만7194원, 2인 가구는 299만1980원, 3인 가구 387만577원, 4인 가구 474만9174원, 5인 가구 562만7771원이다.[※참고: 중위소득은 총가구의 순위를 소득순으로 매긴 후 정확히 가운데를 차지한 가구의 소득을 일컫는다.] 

이번엔 중위 월 임대료를 살펴보자. 한국감정원에 따르면 2020년 서울 종합 주택 중위 월 임대료는 88만5333원이었다. 이를 전제로 1~3인 가구의 소득 대비 주택임대료 부담 비중(RIRㆍRent to Income Ratio)을 따져보면 각각 50.4%, 29.6%, 22.9%로 모두 20 %를 넘었다. 4ㆍ5인 가구의 RIR은 각각 18 4%, 15.7%로 20% 선을 밑돌았다.[※참고: 중위 월 임대료는 임대료를 크기별로 나열했을 때 가장 중간에 있는 임대료를 의미한다.]

그럼 기준선 20%의 의미는 뭘까. 통계청은 “RIR이 20%를 넘으면 임대료 부담이 크다”고 설명했다. 2020년 서울 1~3인 가구의 RIR이 20%를 훌쩍 넘어섰으니, 임차인의 부담은 여전히 크다는 얘기다. 유엔 권리위원회가 ‘안정된 가격’과 ‘긴 기간’을 요구한 지 5년이나 흘렀지만 달라진 게 별로 없다는 거다. 

그래서 2020년 7월 시행된 임대차 3법은 많은 함의含意를 갖고 있다. 무엇보다 유엔 권리위원회의 권고가 이 법의 뿌리라는 점을 간과해선 안 된다. 몇몇이 헐뜯는 것처럼 ‘좌파정권의 유산’이 아니란 얘기여서다.

그만큼 임차인을 보호하는 ‘강력한 법망’이란 성격도 띠고 있다. 임대료 상한선(5%), 장기계약기간 등 임대차 3법의 규제가 제법 강했던 것도 이런 이유에서다. 

더구나 이런 규제를 우리나라에서만 시행한 것도 아니다. 2021년 발표된 ‘경제협력개발기구(OECD) 임대시장에 대한 규제 조사(한국도시연구소 번역ㆍ2022)’ 보고서에 따르면 최초 임대료를 규제하는 국가는 조사 대상 44개국 중 13개국(29.5%), 임대료의 정기적 인상을 규제하는 나라는 23개국(52.3%)에 달했다. 

물론 모든 주택에 임대료 상한선을 일괄 적용한 건 아니다. 12개국에선 일부 주택의 임대료에만 상한선을 설정했다. 임대료 상한선이 적용되는 주택과 그렇지 않은 주택을 구분하는 기준을 분명하게 마련해 놓은 나라도 있다. 대표적인 기준은 ▲주택 시장 과열 여부 ▲주택 상태 등이다. 

임대료 상한 제한은 세계적 추세

가령, 프랑스의 지방정부는 주택시장 과열 권역에서 정해진 비율만큼만 임대료를 올릴 수 있다. 만약 리모델링 등을 했더라도 (리모델링을 위한) 투입 비용의 15%까지만 임대료를 올리는 게 가능하다.

독일은 최대 임대료를 제한한 지역을 설정했다. 이 지역에선 기준 임대료를 10% 이상 초과할 수 없다. 오스트리아는 1950년대 이전에 지은 집의 임대료를 규제하고 있고, 룩셈부르크는 해당 주택에 투자한 금액의 5% 수준까지만 임대료를 끌어올릴 수 없다. 

임대료의 물가 연동을 금지한 나라도 있다. 스페인은 임대료 체계가 비교적 자유롭지만, 계약 후 최초 5년(법인 7년)의 임대료 인상률은 일반물가 상승률을 초과할 수 없다. 미국 역시 일부 주요 도시에 임대료 규제와 임대료 안정화 정책을 동시에 적용하고 있다. 모두 민간 임대주택의 과도한 임대료 상승을 막기 위한 조치다.

이처럼 민간 임대주택 시장을 규제하는 건 우리나라만이 아니다. 이 때문에 ‘임대차 3법’이 많은 비판에 직면해 있더라도 ‘전혀 없던 상태’로 만드는 건 합리적이지 않다. ‘유엔 권리위원회의 권고’ ‘임대차 3법의 탄생과 진화’란 흐름을 완전히 무시한 채 ‘임대차 3법 때문에 임대료가 올랐으니 당장 폐지해야 한다’고 주장하는 것도 단견短見이다. 

그렇다고 임대차 3법을 냉정하게 평가하는 작업을 늦춰서도 안 된다. 우리는 임대차 3법은 완벽했는지, 문제는 있다면 폐지하는 게 순리인지, 문제가 있더라도 고쳐 쓸 여지는 없는지 등을 세심하게 묻고 답을 찾아내야 한다. 

■질문❶ 임대차 3법 완벽했나 = 임대차 3법은 올해로 시행 2년째를 맞는다. 시행 초기부터 부족한 부분이 적지 않다는 지적이 숱했다. ‘2년+2년’이 충분하지 않다는 비판이 이어졌고, 임대료 상한 제한 규정이 새 세입자에겐 적용되지 않는다는 문제점도 노출했다.

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 조건에도 날 선 지적이 끊이지 않았다. 임대차 3법에 따르면, 임대인이나 임대인의 직계 가족이 실거주를 원할 경우 계약갱신청구권을 사용할 수 없다. 하지만 임대인의 실거주 여부를 확인하는 게 쉽지 않은 데다 손해배상청구소송을 진행하더라도 재판까지 가야 한다는 부담 때문에 세입자에게 별 효과가 없을 것이란 비판이 많았다. 

실제로 허점이 발견되기도 했다. 세입자에게는 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했지만 실제로 임대인이 거주하지 않고 주택을 팔아버리는 경우도 발생했다. 하지만 이 경우엔 손해배상청구소송을 제기하는 것조차 불가능했다. 

반대로 임대인의 입장에서 제기된 지적도 쏟아졌다. 계약기간은 2배로 늘어나는데 주변 시세만큼 보증금을 올릴 수 없다거나 세입자의 계약갱신청구권 때문에 매매가 어려워졌다는 주장이었다. 실거주를 목적으로 집을 매입했더라도 소유권 등기 전에 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 정작 집주인이 실거주를 못 하는 문제도 발생했다. 

임대차 3법이 ‘전세의 월세화를 가속화한다’는 비판도 이어졌다. 전세가는 오르고 전세 매물이 급격히 줄어들며 월세 비중이 크게 늘었다는 게 이유였다. 물론 이 주장이 완전히 증명된 건 아니다. 여전히 수많은 반박이 나오고 있다.

최은영 한국도시연구소 소장의 분석에 따르면, 2020년 3월 16일 한국은행이 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하하자 1~3월 하락세를 띠던 3.3㎡당 전세가격이 4~7월 급격히 상승했다. 임대차 3법으로 전세가격이 상승한 게 아니라 금리 인하가 영향을 미쳤다는 거다.

하지만 임대차 3법이 ‘체감 전세난’에 영향을 미친 것까지 부정하긴 힘들다. 전세 비중 감소는 서울 지역 아파트에서 두드러졌다. 한국도시연구소에 따르면, 서울 아파트 전세 비중은 2020년 상반기 72.1%에서 하반기 67.3%로 4.8%포인트 줄었다. 전국 전세 비중 감소폭인 2.1%포인트보다 2배 이상 더 줄어든 셈이다. 

■질문❷ 임대차 3법 폐지 논란 = 이 때문인지 20대 대선 이후 “임대차 3법을 폐지해야 한다”는 목소리에 힘이 실리고 있다. 집권여당이 임대차 3법의 시행을 주도한 민주당에서 반대했던 국민의힘으로 바뀐 영향도 있다. 

실제로 대통령직인수위 부동산 TF팀은 3월 29일 “임대주택 매물 감소, 전세의 월세화 가속, 4년치 임대료 선반영으로 인한 임대료 상승, 이중가격, 집주인ㆍ세입자 간 분쟁 증가 등 임대차 3법으로 인한 문제가 심각하다”며 “폐지와 축소를 포함한 제도 개선을 검토함과 동시에 시장 충격을 줄이기 위한 단계적 추진 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 

임대차 3법 대안으론 ‘민간 임대등록 활성화’와 ‘민간임대주택 활성화’가 꼽히고 있다. 다주택자가 임대주택을 등록하면 세금 감면 등 인센티브를 제공하고 ‘뉴스테이’라고 불리던 기업형 임대주택을 다시 도입하겠다는 거다.

하지만 일부에선 인수위가 양쪽 진영(민주당ㆍ국민의힘)에서 내세우는 통계를 면밀하게 검토한 다음 ‘임대차 3법의 미래’를 결정해도 늦지 않다는 주장이 나온다. 

먼저 민간 부동산 정보업체인 KB리브부동산의 통계를 보자. 이에 따르면, 서울 아파트 전세 가격지수는 2020년 1월 79.7에서 7월 81.2까지 1.5포인트 상승했는데, 그해 12월엔 89.1로 7.9포인트나 치솟았다. 전세가격지수가 2020년 7월을 기점으로 가파르게 상승했다는 건데, 인수위는 그 원인을 임대차 3법에서 찾고 있는 듯하다.[※참고: KB리브부동산이 사용하는 통계는 표본조사로 실거래가와는 다르다. 전세가격지수는 2022년 1월이 기준점 100이다.] 

한국도시연구소의 통계는 이와 다르다. 이 연구소는 “일부 민간 통계는 표본조사의 결과물”이라는 사실을 꼬집으면서 “실거래가를 기준으로 전세가 움직임을 다시 봐야 한다”고 반박하고 있다.

한국도시연구소에 따르면, 서울 전세가격 변화율(3.3㎡당)은 2019~2020년 10.6%, 2020~2021년 11.7%에 달했다. 하지만 임대차 3법이 없었던 2013~2014년, 2014~2015년에도 각각 10.4%, 13.6%를 기록한 바 있다. 임대차 3법이 전세가격을 끌어올린 절대적 변수가 아니란 방증이다. 

■질문❸ 임대차 3법 보완책 = ‘전세가격이 오로지 임대차 3법 때문에 오른 건 아니다’고 주장하는 쪽에선 당연히 폐지 대신 보완을 요구한다. 금리와 전세가격이 함께 오르고 있는 상황에서 세입자를 위한 법적 안전망이 사라진다면, 더 심각한 주거 문제가 나타날 것이란 우려에서다. 

그 기준점은 임대차 3법을 시행한 지 2년째가 되는 2022년 7월 31일이다. 이때는 계약갱신청구권을 사용해 ‘임대료 상한 5%’를 적용받았던 주택들이 새로운 세입자를 받을 수 있는 시점이다. 자칫 이들 주택까지 고가의 전세 매물로 시장에 나오면 대출을 더 받을 수 없는 세입자들의 어려움은 커질 수밖에 없다. 

임대차 3법과 엇갈리는 통계

4월 19일 국회 본청 앞에선 임대차 3법 폐지에 반대하는 시민들이 모여 입장을 표명했다. “2022년 7월 31일이면 계약갱신청구권을 사용했던 임대차 계약까지 모두 전월세 상한제가 끝난다. 서울에 있는 52%가량의 무주택 가구는 잠을 못 이룰 정도로 불안해하고 있다. 이를 막을 수 있는 방법은 계약갱신청구권을 사용한 계약뿐만 아니라 모든 임대차 계약에 상한제를 거는 것밖에 없다.” 

사실 임대차 3법이 시행된 후 법적 미비점을 보완하기 위한 개정안들이 수없이 제출됐다. ▲임차 주택 반환 시 지체 없는 임차보증금 반환 의무화 ▲전월세전환율의 금리 연동 ▲주택임대차분쟁조정위원회 안건 회부 시 피신청인의 거부권 박탈 ▲소유권 이전 등기 전 세입자의 계약갱신청구권 행사 방지 ▲아동 학습권 보호를 위한 ‘3년+3년’ 임대차 기간 제안 ▲임대차 등록 마친 경우 즉시 대항력 발생 ▲임대차보증금 반환보증보험 가입 의무화 ▲월 임대료의 관리비 전가 방지 대책 ▲집주인 실거주 입증 방식 등이다. 하지만 이 가운데 국회의 문턱을 넘은 건 한개도 없다. 세입자의 권리를 강화하는 방안과 집주인의 피해를 막는 법안 모두 국회에서 낮잠을 자고 있다는 얘기다. 

자! 우린 지금 두가지 선택지 앞에 서있다. 첫째 선택지는 임대차 3법을 없던 일로 만드는 거다. 하지만 임대차 3법 폐지 후 시장이 어떻게 흐를지 예측하기 어렵다. 폐지 결과가 명확한 것도 아니다. 집값이 오르며 함께 뛰어오른 전세보증금이 임대차 3법이 사라진다고 반드시 제자리를 찾는 게 아니기 때문이다. 임대차 3법이 사라졌다는 이유만으로 이미 오른 전세가를 무시하고 다시 낮은 가격에 전세 매물을 내놓는 임대인들이 얼마나 생길지도 의문이다. 

둘째 선택지는 임대차 3법을 보완하는 것이다. 높아진 전세보증금을 감당할 수 있도록 정부가 세입자 보호망을 강화하고 그 기간 임대차 3법을 고쳐나가는 거다. 대통령직인수위 부동산 TF팀은 3월 29일 임대차 3법의 미래를 언급한 이후 다른 의견을 내놓지 않았다. 그러면서 새 정부의 출범일이 임박했고, 동시에 임대차 3법이 2년째 되는 날도 가까이 왔다. 2022년 8월 임대차 시장은 어느 방향으로 흘러갈까.  

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr