가치를같이읽다

부동산 시장의 중심은 여태까지 서울이었지만 최근 그 판도가 조금 바뀌었다. 서울 집값을 견디지 못한 사람들이 경기도로 눈을 돌리면서다. 그만큼 경기도 부동산 정책도 중요해졌다. 중앙정부는 모자란 주택을 채우기 위해 경기도 빈 땅을 찾아내 3기 신도시를 계획했고 이미 경기도에 있는 1기 신도시는 재단장할 시기가 왔다. 그럼 6·1 지방선거에 출사표를 던진 경기도지사 후보는 어떤 약속을 들고 나왔을까. 

1357만4000명. 경기도 주민 수다. 우리나라 인구의 26.2%다. 달리 말하면 우리나라 4명 중 1명은 경기도에 산다는 거다. 부동산 시장은 서울을 중심으로 움직이는 것 같지만 인구를 기준으로 삼으면 그렇지 않다. 시장의 영향을 받는 사람은 경기도에 더 많다. 이는 경기도 부동산 정책의 영향이 우리나라 전체에 미칠 가능성이 높다는 뜻이기도 하다.

여기에 정부가 추진 중인 3기 신도시는 대부분 경기도에 있다. 기존에 있던 1·2기 신도시 역시 마찬가지다. 특히 1기 신도시는 윤석열 대통령이 10만호 재건축 공약을 제시하기도 했다. 이쯤 되면 부동산 시장이 서울이 아닌  ‘경기도’를 중심으로 돌아간다고 봐도 무방할 듯하다. 

그렇다면 경기도의 주택 상황은 어떨까. 집이 모자라진 않다. 주택 보급률이 94.9%로 100%에 못 미치는 서울과 달리 경기도의 주택 보급률은 2020년 기준 100.3%를 기록했다. 물리적으로 주택은 충분하다. 

문제는 이 보급률이 점점 상승하는 게 아니라 하락세를 타고 있다는 점이다. 2017년 99.5%, 2018년 처음으로 101.0%를 기록하며 100%를 넘겼다. 2019년 101.5%로 최고치를 찍었지만 2020년 보급률은 앞서 언급했듯 100.3%로 떨어졌다. 가구 증가 속도를 주택 공급 속도가 따라가지 못했다는 거다.

반대로 주택값은 상승했다. 한국부동산원에 따르면 2021년 3월 96.0포인트였던 경기 매매가격지수는 2022년 3월 107.4포인트로 11.4포인트 올랐다. 

6월 1일 열리는 전국동시지방선거 경기도지사에 출사표를 던진 후보들은 이런 현실을 무시할 수 없다. 거대 양당 후보인 김은혜 국민의힘 후보와 김동연 더불어민주당 후보는 모두 주택 공급 대책과 함께 부동산 세금 문제를 언급했다. 

가격이 크게 오른 부동산 탓에 부담해야 할 세금이 그만큼 늘었다는 여론을 인식했기 때문으로 보인다. 그럼 거대 양당 후보들은 어떤 부동산 정책을 내놨을까. 

김은혜 후보는 주택 공급 정책으로 윤석열 정부 정책과 결을 같이하는 ‘1기 신도시 재건축’을 강조했다. 핵심은 재건축 마스터 플랜이다. 분양 원가도 공개하겠다고 약속했다. 3기 신도시와 지방 공기업이 공급하는 아파트의 분양 원가를 모두 공개하겠다는 건데, 현재 서울주택도시공사(SH)가 진행하는 원가 공개와 같은 방식이다. 

청년 가구 등 무주택자가 쉽게 살 수 있는 역세권 인근 직주근접형 주택을 공급하겠다는 공약도 제시했다. 역세권 인근 공급은 윤석열 대통령 역시 공약으로 내세웠던 내용이다.

김 후보의 부동산 정책 핵심은 ‘세금 감면’이다. 5월 11일 김 후보는 과세표준 3억원 이하 1가구 1주택 재산세를 100% 감면하겠다는 정책을 발표했다. 최고 금액으로 가정하면 과세표준 3억원 수준의 주택을 가지고 있는 가구는 재산세 42만원을 감면받는다. 김 후보는 경기도 1가구 1주택자의 60%가량이 최소 27만~최대 42만원의 세금 감면을 받을 수 있다고 봤다. 

하지만 그다음이 문제다. 세금 감면 정책으로 줄어든 세수를 어떻게 메우느냐다. 2020년 기준 약 209만7000가구다. 이중 60%면 125만8200가구에 달한다. 최소치로 계산해도 줄어드는 세수는 3397억원인데, 이를 메우려면 재산세 감면 혜택을 받으려는 무주택자가 과세표준 3억원 수준의 주택을 구입해 취득세를 더 많이 내야 한다. 예컨대, 과세표준 3억원의 주택을 매입한다고 가정하면, 1만4468건의 거래가 더 늘어나야 취득세로 감면분을 채울 수 있다. 

문제는 무주택자가 재산세 감면 혜택을 받기 위해 실제로 주택 구입에 나서겠느냐다. 집을 소유하지 않은 경기도 내 가구는 225만6000가구에 이르는데 대부분 재산세 부담보다는 너무 높은 부동산 가격 때문에 집을 사지 못한 경우가 많다. 재산세 감소분을 취득세 증가분으로 메꿀 수 있을지 의문이 남는 이유다. 

김동연 후보의 부동산 정책은 ‘1·3·5’로 정리된다. 1기 신도시 업그레이드, 3기 신도시 개발, 50% 반값주택 공급이다. 경기도가 품고 있는 1기 신도시 재건축을 위해 ▲용적률 법정 최고치인 300%까지 완화(현재는 일반적으로 250%) ▲종 상향으로 ▲준주거지역 ▲용적률인 500% 적용 ▲3기 신도시 자족 기능 강화 등이다. 

베드타운 탈출에 성공한 2기 신도시로 꼽히는 판교는 전체 면적 중 업무시설 비중은 2.1% 수준이다. 이를 기준으로 3기 신도시 중 토지계획이 잡혀 있는 사업지를 대상으로 확인해보면, 업무시설 비중은 평균 3.2%다. 새 경기도지사가 어떤 산업을 키우느냐에 따라 3기 신도시 자족 기능이 활성화할 수 있다.

직접적인 공급 정책은 ‘반값주택’으로 수렴한다. 토지를 조성원가로 확보하고 용적률을 키워 늘어난 주택을 분양이든 전세든 ‘반값’으로 공급하겠다는 거다. 일반적으로 ‘반값주택’은 토지임대부 주택과 동일한 개념처럼 사용되지만 김 후보가 제시하는 방식은 1기 신도시 등의 용적률 인센티브로 나온 여유 주택을 ‘반값주택’으로 활용하겠다는 것으로 방법이 다르다. 정책이 서로 연계된다는 점에서 장점도 있지만 다른 정책이 풀리지 않으면 막힐 위험성도 있다.

부동산 세제 개편도 빠지지 않았다. 1가구 1주택자가 일정 기간 거주하거나 장기 보유할 경우 종합부동산세와 양도세를 대폭 감면(양도세 일괄 10%)하거나 면제하는 동시에 재산세 부담을 덜어내기 위한 ‘재설계’에 돌입하겠다고 약속했다. 이재명 후보(인천 계양을)가 대선 때 공약으로 냈던 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 유예’도 김 후보의 부동산 정책 중 하나다.

이처럼 양당 후보의 부동산 정책은 대선급 공약을 방불케 한다. 하지만 이 정책들이 경기도 부동산 시장에 얼마나 먹힐지는 알 수 없다. ‘백화점식’ 정책의 한계도 있지만, 경기도 부동산의 지역별 차이가 워낙 커서다. 

한국부동산원이 조사하는 경기도 주택 매매가격지수는 107.5포인트(2022년 1월)에서 107.4포인트(2022년 3월)로 0.1포인트 꺾였다. 하지만 경기도 모든 도시의 상황이 같진 않다. 일부 지역은 같은 기간 큰 폭으로 매매가격지수가 상승했고, 반대로 다른 지역은 경기도 평균보다 더 급격히 떨어졌다. 

상승폭의 차이는 있지만 2022년 1월부터 3월까지 매매가격지수가 108.2포인트에서 109.6포인트로 뛴 이천을 포함해 성남시 수정구·중원구, 평택, 구리, 용인시 처인구, 파주, 안성, 김포, 양주, 포천, 여주는 모두 주택 매매가격지수가 올랐다.

같은 기간 시흥시는 거꾸로 움직였다. 매매가격지수는 111.2포인트에서 110.5포인트로 0.6포인트 하락했고 수원 영통구, 하남, 용인 수지구 등도 마찬가지였다. 경기도 내에서도 지역별 상황이 다르다는 거다. 새로운 경기도지사는 지역별 부동산 이슈를 세심하게 건드릴 수 있을까.  

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr