가치를같이읽다

커피값으로 부동산 투자를 할 수 있는 시대가 열린 지 3년이 지났다. 2019년 첫 거래 플랫폼인 카사가 운영을 시작한 후 부동산 조각투자를 내세운 후발주자들이 속속 등장했다. 금융위원회가 이 서비스를 혁신금융서비스(표❶)로 허가한 게 촉매제 노릇을 톡톡히 했다.

2019년을 기점으로 급등한 부동산 시장을 지켜보던 사람들은 ‘조각난 부동산’을 투자상품으로 활용하기 위해 플랫폼에 몰렸다. 플랫폼의 수익 창출 수단은 ‘자산유동화증권(ABSㆍAsset Backed Securities)’을 디지털화한 디지털자산유동화증권(DABSㆍDigital Asset Backed Securities)이었다. 쉽게 말해, DABS를 통해 부동산에서 나오는 임대료ㆍ매각차익 등을 나눠가질 수 있는 권리를 사고파는 게 부동산 조각투자의 골자다.

디지털로 할 수 있으니 거래는 더 간편했다. 선발주자였던 카사 플랫폼은 지난 7일 현재 4개 건물을 상장했다. 후발주자인 소유(운영사 루센트블록)와 펀블(펀드블록매니저)은 각각 2개, 1개 건물을 플랫폼에 올렸다. 이렇게 상장된 건물에선 어떻게 수익이 창출될까.

두번의 기회가 있다. 첫째, DABS 거래를 통한 차익 실현이다. 지금까지 나온 모든 상품은 주당 공모가격이 5000원이었는데, 이보다 오른 시점에 DABS를 팔면 수익을 실현할 수 있다. 둘째는 이 부동산을 매각할 때 나오는 차익이다.

그럼 수익을 올린 플랫폼은 있을까. DABS를 통해 수익을 올리는 건 아직 쉽지 않아 보인다. 구체적인 실적은 아직 미미하다. 더구나 7일 기준 카사ㆍ소유ㆍ펀블에 상장된 DABS는 공모가보다 떨어진 상태다. 적게는 5.6%, 많게는 31.3%까지 내려갔다. 

반면, 매각을 통한 수익은 실현됐다. 카사에 상장됐던 건물 2개(역삼 런던빌ㆍ역삼 한국기술센터)를 매각하면서 각각 14.76%, 12.24%의 수익률(표❷)을 기록했다. 이같은 실적에도 부동산 조각투자 시장에선 돈이 빠져나가고 있다. 가장 큰 이유는 매각 시점의 불확실성이다. 일례로 카사 플랫폼에서 매각하는 데 성공한 역삼 런던빌과 역삼 한국기술센터는 각각 556일, 216일이나 걸렸다(표❸).

백승민 카사 매니저는 “플랫폼 내 투자자들 간의 거래가 사라지면서 DABS 가격이 떨어졌지만 장기적 관점에서 봤을 때 여전히 투자 가치가 있는 시장”이라고 말했지만 우려는 여기저기서 수그러들지 않고 있다. ‘커피값’으로 뛰어들 수 있었던 부동산 투자 플랫폼은 살아남을 수 있을까. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr