기다리는 자에게 복이 있나니
기다리는 자에게 복이 있나니
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 124
  • 승인 2015.01.08 07:50
  • 댓글 0
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수익형 부동산 3대 상품 투자전략

▲ 투룸 오피스텔, 신도시·택지지구 상가 등 수익형 부동산이 주목받고 있다. [사진=뉴시스]
2014년에는 상가 등 아파트 인기지역을 중심으로 수익형 부동산이 주목받았다. 2015년에는 어떤 수익형 부동산이 뜰까. 공급이 적어 희소성이 높은 상품이 상대적으로 인기를 끌 것으로 전망된다. 투룸 오피스텔, 신도시ㆍ택지지구 상가, 강남권 지식산업센터 등 대표 상품 3가지를 소개한다.

투룸 오피스텔 = 한동안 인기를 끌었던 오피스텔이 일부 지역에서 된서리를 맞고 있다. 갑자기 늘어난 공급 때문이다. 2010년까지 한 해 평균 7000여실에 그쳤던 입주물량은 2011년 1만2771실, 2012년 1만3684실로 늘어났다. 2013년에는 3만3603실, 2014년은 4만4000여실로 급증했다. 그러나 2015년은 약 1만실이 줄어들 것으로 예상된다. 공급 과잉 여파로 임대수익률도 떨어졌다. 오피스텔 인기가 뜨거웠던 2010년 말 서울 평균 임대수익률은 연 5.6%(세전)선에 달했지만 2013년 말 5.3%까지 떨어졌다.

인기가 식었다지만 그래도 찾는 사람이 적지 않다. 서울 마곡지구, 위례신도시, 경기도 화성시 동탄신도시 등에선 평균 수십대 1의 청약 경쟁률을 기록한 단지가 나온다. “이만한 투자 상품이 없다”고 생각해서다. 바닥을 친 금리 때문이다. 3년 새 오피스텔 임대수익률은 0.3%포인트 떨어졌지만 한국은행 정기예금 금리는 0.6%포인트 떨어져 2.5% 수준이다. 이 때문에 차별화된 오피스텔이 뜨고 있다. 지난 3~4년간 공급이 늘었던 원룸형 오피스텔보다 투룸형에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 투룸형 오피스텔의 가장 큰 장점은 안정적인 수익률을 올릴 수 있다는 점이다. 아예 별도의 방을 만드는 투룸형 설계도 늘고 있다. 아파트를 대신할 주거상품으로 투룸형 오피스텔을 찾는 수요자도 늘고 있다.

분양 시장에서도 투룸형 주택의 인기가 높다. 2014년 4월 서울 금천구 독산동에서 선보인 ‘롯데캐슬 골드파크Ⅱ’ 오피스텔 중 가변형 벽체를 적용해 투룸으로 활용 가능한 전용 29㎡(약 9평)의 경우, 18실 모집에 464명이 몰렸다. 25.8대 1의 높은 경쟁률이다. 2013년 11월에는 투룸을 주력으로 내세운 송파구 문정동 ‘송파 파크하비오 푸르지오’ 오피스텔이 평균 7.9대 1의 경쟁률로 전 타입 청약마감을 기록했다. 같은해 5월 서울 마포구에서 분양한 ‘상암 오벨리스크 2차’ 오피스텔은 투룸이 원룸을 제치고 최고 경쟁률 25.5대 1을 기록했다.

저금리로 뜨는 수익형 부동산

전셋값이 크게 오르면서 주택에서 오피스텔로 눈을 돌리는 2인 가구가 늘어나면서 투룸형 오피스텔 수요층도 넓어지고 있다. 1인 가구에서 2인 가구로 초점이 맞춰지고 있는 것이다. 실제로 현재 인구의 절반가량이 2~3인 가구다. 통계청에 따르면 2010년 기준 2~3인 가구가 전체 인구의 45.5%(790만1034가구)에 달한다. 2015년에는 48%, 2025년에는 51.7%로 늘어날 전망이다.

신도시ㆍ택지지구 상가 = 신도시나 택지지구에 공급되는 상가가 주목받고 있다. 9•1 부동산 대책으로 당분간 신도시와 택지개발지구 공급이 어려워졌기 때문이다. 수도권 신도시 등 대규모 개발이 완료되면 인구가 대거 유입돼 풍부한 고정수요와 주변 배후수요를 확보할 수 있다. 임대수요 역시 용이하다. 입지가 좋은 신도시나 택지지구 점포의 경우 수천만원의 웃돈이 붙기도 한다. 

 
그러나 묻지마식 투자는 위험하다. 배후수요와 유동인구 등을 제대로 파악한 후 투자에 나서야 한다. 수익을 내기까지 어느 정도 시간이 소요된다는 점도 고려해야 한다. 일반적으로 신도시는 아파트 입주가 시작되더라도 제대로 면모를 갖추기까지 상당한 시간이 걸린다. 특히 신도시 아파트 입주는 단계적으로 이뤄지기 때문에 초기에는 유동인구가 적다. 신도시나 택지지구 내 중심 상가는 수익을 내기까지 짧게는 4~5년 이상 걸린다. 상권이 완숙단계에 이르려면 7~8년이 소요되기도 한다.

이에 따라 상가분양 당시 분양대행사가 제시한 수익률이 실제 임대수익률과 차이가 있는 경우가 적지 않다. 투자자가 꼭 숙지해야할 부분이다. 물론 상권이 제대로 형성된 후에는 공실률이 낮고, 임대료 수준도 비교적 높아 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 결국 상권 활성화에 시간이 걸리는 만큼 투자 기간을 길게 잡는 게 중요하다. 수익률을 어느 정도 확보할 때까지 기다릴 수 있는 여력이 있어야 한다. 따라서 대출을 통한 투자는 피하는 게 좋다. 특히 상가 담보대출은 아파트 담보대출보다 이자율이 높아 수익률이 낮은 기간 동안 이자 부담이 크다.

강남권 지식산업센터 = 지식산업센터(아파트형 공장)도 2015년 유망 수익형 부동산 상품이다. 역시 저금리가 심화되면서 관심이 높아지고 있다. 지식산업센터의 2014년 상반기 기준 평균 임대수익률은 연 7%대에 달한다. 은행 예금보다 3배가량 높다. 오피스텔(연 5%대)과 비교해도 괜찮은 임대수익률이다. 또한 정부의 각종 지원으로 2016년 말까지 취득세 50%, 재산세 37.5%를 감면받을 수 있는 점도 매력적이다. 분양업체에서 계약금 분납, 중도금 대출 무이자 등 다양한 혜택을 제공하고 있어 초기 부담도 적다.

현재 지식산업센터는 서울 구로구ㆍ성동구, 경기 안양ㆍ군포ㆍ하남 등 외곽 지역을 중심으로 형성되고 있다. 중소기업이나 벤처기업이 주로 입주해 주변 환경보다는 매매가나 임대료가 저렴한 곳이 인기가 높다. 서울 구로디지털단지 내 지식산업센터 임대료는 전용면적 133㎡(약 40평) 기준 보증금 2500만원에 월 250만원선이다. 강남 테헤란로의 비슷한 규모 사무용 건물보다 약 2배 저렴하다. 특히 강남권에 위치한 지식산업센터를 주목할 필요가 있다. 대표적인 곳이 최근 신흥 업무지구로 각광받고 있는 송파구 문정지구다. 현재 서울 강남권에서 유일한 지식산업센터 단지다.

송파 문정지구 지식산업센터 주목

강남권 지식산업센터가 인기가 높은 이유는 강남의 풍부한 편의시설과 사통팔달의 교통여건을 누릴 수 있어 업무환경이 뛰어나서다. 강남 오피스보다 저렴한 가격과 세제 혜택을 받을 수 있는 것도 매력적이다. 투자자는 물론 중소기업ㆍ벤처기업의 관심이 뜨겁다. 송파 문정지구 내 분양 중인 지식산업센터의 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 1000만원 이하다. 성동구 성수동 내 역세권 지식산업센터 매매가가 3.3㎡당 1000만원이 넘는 것을 감안하면 저렴한 편이다. 송파 문정지구에는 서울동부지방법원과 동부지방검찰청 등 법조타운이 조성될 예정이다. 법조단지 고용인구만 해도 7만1000명에 달한다. 문정지구 개발이 완료되면 강남권 신행정중심 상권으로 거듭날 전망이다. 인근 송파대로변에 제2롯데월드, 가락시장 현대화사업, 위례신도시 등 대규모 개발 사업이 진행되고 있는 것도 호재다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com [더스쿠프]



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