가치를같이읽다

코오롱글로벌이 ‘프로젝트 파이낸싱(PF) 위험’ 논란에 선을 그었다. 지난 1월 태영건설이 워크아웃을 신청한 후 코오롱글로벌의 PF 대출도 위험한 게 아니냐는 우려가 커졌다. 코오롱글로벌 측은 “전체 1조1000억원 규모의 주택사업 현장 중 5000억원 규모의 사업장 분양률이 97.7%에 달한다”면서 확대 해석을 경계했다. PF 부실 위험이 거의 없다는 거다. 나머지 6000억원대 미착공 사업장 역시 상반기 내 ‘본本 PF’로 전환할 계획이라고 밝혔다.

미착공 사업장은 대전 봉명, 대전 선화, 울산 야음이다. 코오롱글로벌 관계자는 “세 현장 모두 이미 본 PF 전환을 위한 1차 심사를 마쳤다”며 “금융권에서는 대부분 1차 심사를 넘기면 2차 심사 통과 후 PF까지 문제가 없다고 보고 있다”고 설명했다.

[※참고: 부동산 사업을 진행하기 위해 빌려오는 자금은 브리지론, 본격적인 사업 시작 후 땅 매입부터 분양 직전까지 필요한 자금은 부동산 프로젝트 파이낸싱(본 PF)으로 감당한다. 이후 분양 대금으로 상환한다.]

■ 변수➊ 분양률=관건은 세곳의 분양률이 떠받쳐주느냐다. 가능성은 적지 않다. 주택도시보증공사(HUG)가 집계하는 민간아파트 평균 초기 분양률(분양 후 3~6개월)은 대전‧울산을 포함한 5대 광역시와 세종시에서 계속해서 상승했다.

일례로, 2023년 1분기 44.1%였던 5대 광역시ㆍ세종시의 초기 분양률은 2023년 4분기 94.4%까지 상승했다. 문제는 광역시가 아닌 지방이다. 수도권‧광역시를 제외한 기타 지역 민간 아파트 초기 분양률은 2023년 4분기 69.8%를 기록하며 직전 분기 76.6%보다 오히려 떨어졌다. 이에 따르면 미착공 사업장이 대전ㆍ울산에 있는 코오롱글로벌로선 위험지대에서 벗어나 있을 가능성이 적지 않다.

■ 변수➋ 숨은 함정=하지만 ‘분양률’의 함정까기 확인하는 건 쉽지 않다. 부동산 사업자는 통상 ‘분양이 잘 되지 않을 것’이라고 판단할 경우 분양을 연기한다. 통계청에 따르면, 코오롱글로벌이 PF 심사를 앞둔 대전의 아파트 분양 물량은 2021년 3664호, 2022년 9649호로 대폭 늘어났지만, 2023년엔 2870호를 기록해 4분의 1 수준으로 줄었다. 울산 역시 2021년 3412호→2022년 4337호→2023년 2936호로 분양 물량이 감소했다.

분양률이 좋아졌다고 해서 분양시장이 다시 이전으로 돌아왔다고 보긴 어려운 이유다. 분양 물량 자체가 줄었을 가능성도 배제할 수 없어서다. 코오롱글로벌이 PF 성사 후에도 신경쓸 수밖에 없는 변수다.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr