가치를같이읽다

가정 하나를 해보자. 여기 특정 프로젝트 사업을 진행하기 위해 자금이 필요한 건설사가 있다. 그런데 당장 사업에 투입할 현금이 없다. 대출을 받자니 토지나 건물처럼 담보로 맡길 재산도 없다. 그렇다고 사업을 포기하기엔 아깝다. 사업에 착수만 하면 높은 수익성을 기대할 수 있어서다. 

이렇듯 사업 계획은 있는데 돈은 없을 때 기업이 활용할 수 있는 자금조달 방법이 바로 프로젝트 파이낸싱(PFㆍProject Financing)이다.

PF의 원리는 간단하다. 우선 기업이 특정 프로젝트 사업만을 전담하는 별도의 회사, 일명 특수목적법인(SPC)을 설립한다. SPC는 사업 계획을 세운 뒤 이 사업의 미래 수익성, SPC의 미래 현금창출 능력을 담보로 내세워 자본주(일반은행ㆍ증권사ㆍ국제금융기관)로부터 사업 자금을 모집한다. 

대신 사업을 종료한 후 SPC는 자본주에게 투자 원금을 상환해야 한다. SPC에서 발생한 수익의 일부도 자본주와 나눠야 한다. 실체가 있는 자산을 담보로 돈을 빌리는 일반 기업금융과 달리, PF는 사업의 ‘미래 가치’만으로 수천억원의 자금을 모을 수 있다.

반면 투자를 집행하는 자본주 입장에선 불확실한 미래에 투자하는 셈이다. 사업이 계획대로 성공할지 아닐지 장담할 수 없어서다. 따라서 자본주는 사업개발계획의 수립 단계부터 참여해 프로젝트의 수익성, SPC의 사업수행능력 등 광범위한 분야에 걸쳐 투자심사를 진행한다. 

국내에서는 주택ㆍ사회간접자본(SOC) 사업을 진행하는 건설사들이 주로 PF를 활용한다. 하지만 급격한 금리인상, 레고랜드발 자금경색 등으로 올 하반기부터 부동산 PF 시장이 위축되기 시작했다.

새해 전망도 비관적이다. 2023년 건설업계 수주가 2022년 대비 7.5% 감소하며 건설경기 불황이 덮칠 것으로 예상해서다(한국건설산업연구원). 현재로선 건설사 실적 부진→PF 상환 지연→부동산 PF 부실이란 악순환의 늪에 빠질 가능성을 배제할 수 없다.

윤정희 더스쿠프 기자
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