가치를같이읽다

분양가 상한제. 실거주 의무. 전매 제한. 모든 부동산 규제가 2023년 1월 3일 한 번에 해제됐다. 정부는 급락하는 부동산 시장의 연착륙을 위한 조치라고 설명했다. 갑작스레 규제가 해제되자 최근 분양한 아파트의 계약률이 오를 것이라는 추측도 나왔다. 하지만 성적표가 나와봐야 아는 법이다.

지난 1월 3일. 부동산 시장은 큰 전환점을 맞았다. 국토교통부는 이날 대부분의 부동산 규제를 해제하겠다고 밝혔다. 풀리지 않을 것 같았던 서울의 투기과열지구는 강남 3구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구)와 용산구를 제외하고 모두 해제됐다.

분양가 상한제도 사라졌다. 분양권 거래를 금지하는 ‘전매제한 금지기간’은 최대 10년에서 3년으로 줄었다. 실거주 의무와 1주택자가 청약에 당첨됐을 경우 2년 내 기존 주택을 팔아야 하는 의무도 폐지됐다. 

이뿐만이 아니다. 전매제한ㆍ실거주 의무ㆍ기존주택 처분 의무 폐지는 소급 적용할 수 있다. 이미 분양한 아파트에도 적용된다는 거다. 중도금 대출 규제도 전부 해제됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 액수와 무관하게 모든 중도금 대출을 보증하게 됐다.

정부가 이렇게까지 규제를 해제하는 이유는 뭘까. 답은 간단하다. 부동산 시장의 연착륙을 위해서다. 시계를 잠시 돌려보자. 2022년 5월 23일, 당시 국토부의 목표는 ‘주택시장 연착륙’이었다. 

원희룡 국토부 장관은 “주택공급대책을 100일 이내에 발표하고 연속적인 대책으로 주택 시장을 연착륙시킬 것”이라고 공언했다. 이 발언으로 알 수 있는 건 두 가지였다. 정부는 집값이 너무 높다고 생각했다. 동시에 부동산 가격이 급락할 수 있다는 점을 우려했다. 

그럼 정부의 규제 해제는 그들이 기대하는 효과를 낼 수 있을까. 첫 시험대는 1월 중순 마무리되는 서울 아파트 신규 분양의 계약 결과다. 서울 마포구에서 후분양하는 마포더클래시는 비싼 분양가에도 예상보다 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 이번 부동산 규제 해제로 2년 거주 의무와 5년 전매제한 기간이 풀렸다. 다만, 이미 완공된 아파트여서 중도금 대출 완화의 영향은 크지 않을 듯하다.

이 때문에 거의 모든 규제가 풀리는 ‘둔촌주공 재건축 사업’ 계약률에 사람들의 시선이 쏠린다. 둔촌주공의 성적표는 규제 해제의 영향력을 가늠하는 키가 될 수 있다. 

더구나 둔촌주공 재건축은 마포더클래시와는 반대로 예상보다 저조한 청약 경쟁률을 기록 중이다. 2022년 12월 진행됐던 둔촌주공의 1순위 청약 경쟁률은 3대 1 수준이었다. 가장 높은 경쟁률을 기록했던 전용면적 84㎡A마저도 9대 1의 경쟁률이 나오며 두자릿수를 넘지 못했다. 기대에 못 미친 청약 경쟁률을 이겨내고 높은 계약률로 분양에 성공한다면 1ㆍ3 규제 해제가 영향을 줬을 가능성이 높다. 

좀 더 구체적으로 살펴보자. 이곳은 서울 강동구 둔촌주공을 재건축해 만드는 1만2000호 규모의 ‘올림픽파크포레온’이다. 1ㆍ3 규제 해제로 올림픽파크포레온은 많은 게 달라졌다. 전매 제한이 1년으로 줄었고 실거주 의무는 사라졌다. 규제 해제가 없었다면 올림픽파크포레온은 8년간 거래가 불가능하고 2년 동안 실거주해야 했다. 

아울러 분양가 12억원 이상의 아파트에 당첨된 사람들도 중도금 대출을 받을 수 있게 됐다. 계약을 고민하는 사람들에게는 희소식이 될 공산이 크다. 올림픽파크포레온의 계약 마감은 1월 17일이다. 이날 둔촌주공에서는 어떤 성적표가 나올까. 

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr