가치를같이읽다

“서울의 저층노후주거지를 새롭게 만들겠다.” 2021년 4월 시작한 모아타운 계획의 취지다. 10만㎡(약 3만평)보다 작은 면적에 소규모 재건축을 할 수 있는 사업지가 3곳이 있다면 묶음 개발을 가능하게 해주겠다는 게 핵심이었다.

엄밀히 말해 모아타운은 완전히 새로운 법에 기초한 정책은 아니었다. 이미 있었던 소규모도시정비사업을 약간 손본 제도에 가까웠다. 다만, 개별적으로 진행하던 소규모도시정비사업을 통합했다는 점에서 전면 철거의 필요성이 사라졌다. 공동으로 사용할 수 있는 주차장 등을 포함할 수 있다는 점도 달랐다. 최대 2만㎡(약 6000평ㆍ공공시행일 경우) 수준이었던 소규모재정비사업의 범위는 모아타운으로 10만㎡까지 늘어난 것도 특징이었다.

서울시가 이런 정책을 내놓은 데는 주택난이라는 배경이 있었다. KB부동산에 따르면, 2021년 1월 기준 서울 아파트 중위가격은 9억6259만원이었고, 주택보급률은 94.2%(표➊)였다. 전국 평균 주택 보급률이 100%를 넘었다는 걸 고려하면 서울의 주택난은 여전히 풀지 못한 난제에 가까웠다.

소규모정비사업은 대규모 도시정비사업과 비교해 사업 속도가 빠르다는 장점이 있었다. 모아타운도 그 장점을 고스란히 가져왔다. 가장 먼저 모아타운 대상지로 선정된 강북구 번동 사업지는 2021년 조합을 설립했다.

2년 후인 2023년 11월엔 “주민 이주를 2024년 3월까지 마무리한다”는 안내 현수막을 붙였다. 3년 만에 조합 설립부터 철거 전 단계인 주민 이주까지 달성하겠다는 거였다. 일반적인 도시정비사업에서 조합 설립부터 철거 단계까지 최소 5~6년이 걸린다(표➋).

그럼 모아타운은 제 길을 가고 있을까. 아직 완공한 사업장이 없는 탓에 모아타운의 ‘준공 실적’은 없지만 의미 있는 통계는 있다. 서울 내 모아타운의 사업지는 2021년 최초 2개소에서 2023년 81개소로 늘어났다.

그중 22.2%인 18곳은 ‘관리지역 고시’까지 확정했다(표➌). 사업을 본격적으로 추진할 법적 절차를 모두 마련했다는 거다. 관리지역 고시가 끝난 18개 지역 중 시공사 선정까지 완료한 곳은 모두 7곳이다. 평균 사업지 면적은 6만㎡(약 1만8000평)로 일반적인 재건축 사업(최대 2만㎡)보다 넓다.

문제는 모아타운의 낮은 문턱에서 비롯된 부작용이 만만치 않다는 점이다. ‘속도전’을 위해 노후도와 면적만 따진 다음 사업지를 선정한 모아타운은 주민 의견을 수렴하지 못한다는 지적을 받아왔다.

특히 모아타운의 사업 대상인 ‘저층 노후 주택’을 소유하고 있는 노년층은 소외되기 일쑤였다. 그중 주택을 임대하면서 정기소득을 얻어온 일부 노년층은 모아타운 개발에 부정적인 견해를 보이는 경우가 많았다. 이곳을 개발하는 순간 소득이 끊길 수밖에 없어서다.

이런 문제를 개선하기 위해 서울시는 2023년부터 사업 후보지를 신청할 때 주민동의율 30%를 넘기도록 의무화했다. 그러자 투기세력이 들어와 ‘주민동의율 30%’만 만들어놓고 튀어버리는 또다른 문제가 발생했다.

서울시는 투기세력을 막기 위해 2023년까지 선정되는 후보지의 소유권 판단기준일을 ‘2022년 1월 28일’로 1년가량 앞당겼지만, 이 제도도 올해부턴 자치구가 서울시에 후보지를 신청하는 시기를 소유권 판단기준일(표➍)로 삼기로 했다. 저층 노후지를 개발하겠다는 서울시의 묘책은 부작용 없는 결과를 만들 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자

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