가치를같이읽다

1년 전 부동산 시장을 상상해보자. 당시만 하더라도 집값은 떨어지지 않을 것처럼 보였다. 윤석열 대통령은 임기 2년차를 맞이했다. 대통령이 내걸었던 부동산 정책 기조는 규제 완화와 공급 증가였다. 2가지 수단으로 집값을 안정시킬 수 있다는 거였다. 집값은 떨어졌다. 하지만 그게 윤 대통령의 정책 덕분인지는 알 수 없다. 

윤석열 대통령이 말하는 부동산 시장의 해법은 ‘정상화’였다. 이전까지의 부동산은 정부가 ‘규제대못’을 박아서 과도하게 억압하는 비정상적 시장이었기 때문에 그 대못만 빼내면 시장이 정상화할 것이란 얘기였다. 

■ 규제완화 성적표 = 그래서 윤 대통령이 선택한 방법은 규제 완화, 공급 증가 두가지였다. 먼저 규제 완화부터 살펴보자. 법과 시행령을 바꿔야 하는 규제 완화는 비교적 빠르게 이뤄졌다.

지금까지 이뤄진 것만 해도 ▲부동산 규제 지역 해제(강남 3구ㆍ용산구 제외), ▲재산세 부담 완화, ▲중도금 대출 분양가 조건 철폐, ▲실거주 의무 조건 완화, ▲전매 제한 완화 등이다. 모두 주택 거래 활성화와 다주택자의 보유 부담을 줄이고 주택 매입의 문턱을 낮추는 데 초점이 맞춰져 있다.

그렇다면 윤 대통령의 생각대로 급등했던 부동산 가격은 떨어졌을까. 정책 덕분인지 시장의 흐름이 그랬는지는 알 수 없지만, 주택 가격은 급등을 멈추고 하락세로 전환했다. 2022년 5월 180.3이었던 서울 아파트 실거래 가격 지수(한국부동산원)는 2023년 2월 145.7까지 떨어졌다. 집값이 내려갔으니 ‘내 집 마련’은 더 쉬워져야 한다.

그럼 정책 덕에 ‘내 집 마련’에 성공한 사람은 얼마나 있을까. 아직까지 명확한 통계는 나오지 않았지만, 유추는 해볼 수 있다. 올해만 한시적으로 운영하기로 했던 ‘특례 보금자리론’의 신청 현황을 보면 된다.

한국주택금융공사(HF)에 따르면 3월 31일 기준 특례 보금자리론 신청 금액은 25조6000억원으로, 그중 신규 주택에 사용된 금액 비중은 46.0%였다. 기존 대출을 상환하기 위한 금액은 45.4%에 달했다. 나머지 8.6%는 임차보증금 반환을 위한 대출로 결국 유주택자들이 받았다. 

집이 ‘없었던’ 무주택자와 집이 ‘있었던’ 유주택자의 대출 이용 비중을 따져보면 유주택자가 더 많았다는 거다. 특례 보금자리론의 전체 규모는 39조6000억원이다. 대출이 마감되는 연말까지는 아직 반년 넘게 남아있다. 남은 대출을 누가 더 받느냐에 따라 신규 무주택자의 ‘내 집 마련’ 성공 여부를 평가할 수 있다.

■ 민간 공급 성적표 = 주택 보유의 부담이 줄어들고 고금리 시대의 저리 대출까지 지원됐으니 윤 대통령으로선 ‘규제 완화’만은 약속을 지킨 셈이다. 그 덕에 수요자는 집을 살 수 있는 조건을 갖췄다. 

하지만 ‘공급’이 없다면 돈이 많아도 집값은 오르게 된다. 윤 대통령은 문재인 정부의 부동산 정책이 공급을 틀어막아 가격을 높였다고 비판해 왔다. 주택이 늘어나야 수요를 충당할 수 있다는 논리에 기반한 주장이었다. 그렇다면 윤석열 정부에서는 실제로 공급이 늘었을까. 

국토교통부는 주택 공급 통계를 크게 3가지 기준으로 나눈다. 인허가, 착공, 준공이다. 당장 입주할 수 있는 준공 물량은 어느 정도였을까. 윤석열 대통령이 취임한 2022년 5월부터 2023년 3월까지 준공 물량을 확인했다.

서울은 2만3366호로 전년 동기(2021년 5월~2022년 3월) 대비 43.7% 줄었다. 인천과 경기는 반대였다. 두 지역에서 준공한 아파트는 각각 3만4199호, 10만6782호로 전년 동기 대비 38.2%, 4.4% 늘었다. 어쨌거나 수도권 공급이 늘어난 건 맞다.

다만 고려할 점이 있다. 준공은 보통 인허가 시점으로부터 2년 이상 지나야 이뤄지기 때문에 이제 1년을 넘긴 윤 정부의 영향이라고 보긴 어렵다. 확인해야 할 건 인허가다. 이번 정부에서 계획하는 주택 물량을 가늠할 수 있어서다.

윤 정부 1년차(2022년 5월~2023년 3월)에 이뤄진 인허가 건수를 살펴보자. 서울을 포함한 수도권에서 이뤄진 공동주택 인허가는 3만9044건이었다. 아파트는 2만7169건이었고, 흔히 ‘빌라’라고 불리는 다세대 주택의 인허가는 1만74건이었다.

문재인 정부 5년차(2021년 5월~2022년 3월) 인허가 건수는 총 6만9691건, 아파트 4만4066건, 다세대 2만1050건이었다. 윤석열 정부 들어 서울 공동주택 인허가는 44.0%, 아파트ㆍ다세대 주택 인허가는 각각 38.3%, 52.14% 줄었다.

인천, 경기도 비슷했다. 인허가가 줄었다는 건 미래의 주택 공급도 함께 줄어든다는 뜻이다. 정부는 분명 주택 공급을 늘리겠다고 말했지만 주요 공급 주체인 민간이 ‘인허가’ 신청 자체를 덜 했다는 뜻이기도 하다. 

■ 공공 공급 성적표 = 그렇다면 정부가 직접 개입할 수 있는 ‘공공부문’은 어땠을까. 윤 정부 1년차에 이뤄진 서울 내 공공부문 인허가는 1312건이었다. 전년 같은 기간인 2021년 5월부터 2022년 3월까지 이뤄진 인허가는 3013건이었다. 56.5%가 줄었다.

서울만의 이야기는 아니다. 인천ㆍ경기도 역시 같은 기간으로 비교했을 때 인허가 건수가 각각 81.6%, 81.9% 줄었다. 공공부문의 주택 인허가도 윤 대통령의 포부만큼 활발하지는 않았던 셈이다.

이제 윤 정부는 집권 2년차를 맞았다. 대통령이 중요하다고 강조했던 ‘주택 공급’은 인허가에서만은 이전보다 줄었다. 서울 아파트 준공 건수 역시 이전 정부의 마지막 시기보다 감소했다.

당장 입주할 수 있는 물량이 줄었는데도 서울 아파트 가격은 내려갔다. 윤 대통령이 말하던 ‘공급’이 집값 안정을 만들어 낸다는 주장과는 결이 다르다. 남은 임기 4년간 윤 대통령은 ‘공급’의 약속을 완성할 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr